淮安区企业优惠政策

一、文件制定的背景、意义
制定出台《淮安市公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）是完善我市住房保障制度的需要。根据省政府的有关规定要求，我市住房保障主要由以下三项制度构成：廉租住房制度、经济适用住房制度、公共租赁住房制度。为建立我市住房保障制度，2009年、2010年，市政府以规范性文件的形式分别出台了《淮安市廉租住房保障办法》（淮政发[2009]113号）、《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》（淮政发[2010]208号），但公共租赁住房一直没有相关政策规定，住房保障制度还不够完善。因此，制定出台《办法》，是完善和健全我市住房保障制度的需要。
制定出台《办法》是保障和推动我市经济社会发展的需要。近年来，随着我市社会经济的快速发展，新就业人员和外来务工人员不断增加，大部分新就业大学生和外来务工人员因经济原因买不起商品住房，同时在社会上也很难租到合适住房。发展公共租赁住房，解决新就业人员和进城务工人员的居住问题，既是新就业人员和外来务工人员的迫切要求，也是促进经济发展、维护社会稳定的客观需要。
制定出台《办法》是规范和加强我市公共租赁住房建设和管理的需要。近两年来，我市按照省下达的目标任务，先后建设了一部分公共租赁住房，但我市各县（区）及相关的实施主体在公共租赁住房的保障对象、建设方式、资金来源、土地供应及政策扶持等方面做法都不一致，迫切需要按照上级相关规定在市级层面上加以明确、规范和统一。制定出台《办法》，是规范和加强我市公共租赁住房建设和管理的迫切要求。
二、几个重要概念的解读
１、公共租赁住房。第二条明确：公共租赁住房，是指政府投资或提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。
２、公共租赁住房保障对象。公共租赁住房保障对象就是"一种家庭，两种人群"，第二条明确：城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员。其中，对新就业人员和外来务工人员进行专门定义，避免概念交叉。
３、城市中等偏下收入住房困难家庭。第二条第三款明确：城市中等偏下收入住房困难家庭，是指城市和县（区）人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县（区）人民政府规定条件的家庭。
按照省相关规定，结合我市实际，规定家庭住房困难是指家庭人均住房建筑面积在16平方米以下；城市中等偏下收入家庭的家庭人均收入约为所在城市上年度人均可支配收入80%左右。
４、新就业人员。第二条第四款明确：是指大中专院校毕业不满5年，在就业地城市有稳定职业，并具有就业地户籍的从业人员。管理办法所指新就业人员，就是特指大中专院校毕业、具有就业地户籍的城镇新就业人员。大中专院校毕业，不具有就业地户籍的外地城镇新就业人员，不在定义范围之内。城镇家庭子女不具有大中专院校毕业学历新就业的，也不在定义范围之内，其个人住房状况纳入所在家庭进行审核和管理。
５、外来务工人员。第二条第五款明确：是指在就业地城市有稳定职业，但不具有就业地户籍的从业人员。管理办法对外来务工人员的定义比较宽泛，外来的脑力劳动者和体力劳动者，不分学历、职业、行业，都定义为外来务工人员。
三、主要制度措施
1、规定了公共租赁住房的优惠政策。第七条规定：公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，参照经济适用住房和廉租住房的优惠政策执行。实质上就是公共租赁住房建设，一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。第八条规定：公共租赁住房的建设和运营，按照国家和《省政府办公厅关于加快保障性安居工程建设的意见》（苏政办发[2011]33号）有关规定享受税收优惠政策。税收优惠政策规定建设公共租赁住房免征城镇土地使用税、印花税；购买住房作为公共租赁住房，免征契税；公共租赁住房向政府规定保障对象出租的租金收入，免征营业税、房产税等。
2、规定了公共租赁住房的建设用地保障。第九条规定：市、县（区）人民政府应当把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供；政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行行政划拨；非政府投资建设的公共租赁住房，建设用地采取出让、租赁或者作价入股等有偿方式供地。同时规定，外来务工人员较多的大中型企业、新就业人员较多的高等学校等事业单位，可以利用自有土地建设公共租赁住房。
3、规定了公共租赁住房筹集方式。公共租赁住房的房源筹集方式主要有新建、改建、购买和租赁等几种方式。第十二条规定：公共租赁住房建设和房源筹集应当符合公共租赁住房发展规划及年度实施计划。新建公共租赁住房采取集中建设或者配建相结合的方式。市、县（区）人民政府应当根据需求，在经济适用住房、限价商品住房和普通商品住房项目中配套建设公共租赁住房。第十四条又从政府筹措公共租赁住房保障资金的角度规定，专项用于新建、改建、购买和租赁公共租赁住房。
4、规定了公共租赁住房建设资金的来源。政府投资建设的公共租赁住房保障资金筹集渠道，总体上与廉租住房租金筹集渠道一样，第十三条确定了九个渠道:一是财政年度预算安排的保障性安居工程保障资金；二是住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金；三是土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金；四是上级财政补助的公共租赁住房保障资金；五是符合国家规定的住房公积金贷款；六是商业银行贷款；七是公共租赁住房的租金收入；八是社会捐赠的资金；九是其他符合国家规定的资金。
《办法》第十五条规定，经市、县（区）人民政府批准同意的，通过住房公积金贷款、商业贷款筹措的政府投资的公共租赁住房保障资金，可以由同级财政从今后年度归集的公共租赁住房保障资金中列支偿还。这主要是考虑近几年公共租赁住房建设任务较重，而公共租赁住房保障资金来源稳定，可以调动今后年度归集的保障资金，集中用于近几年的建设。
5、规定了公共租赁住房投资主体。公共租赁住房实行政府主导，社会参与、市场运作和因地制宜的原则。这个原则决定了公共租赁住房的投资建设主体多元化，房源供应渠道多元化。第十七条明确了六个方面的房源筹集渠道和三个方面投资主体。其中三个方面投资主体：一是市、县（区）人民政府，二是各类开发区政府、街道和镇，三是企业事业单位、社会团体和其他组织。这三个方面投资主体投资新建、改建、购买和租赁的住房都可以作为公共租赁住房。这个三个主体中，市、县（区）人民政府主要解决城市中等偏下收入住房困难家庭和部分新就业人员；各类开发区政府、街道和镇主要解决本区域内的新就业人员和外来务工人员；企业事业单位、社会团体和其他组织主要面向本单位和其他企事业单位。　
第二十四条规定：外来务工人员较多的大中型企业、新就业人员较多的高等学校等事业单位，经市、县（区）人民政府批准，可以利用自有土地、自筹资金建设公共租赁住房，或者改造现有闲置房作为公共租赁住房。
6、规定了公共租赁住房产权产籍管理。公共租赁住房贯彻"只租不售"的指导思想，从严管理产权产籍，第二十二条、第二十三条规定：公共租赁住房应当按照有关规定办理公共租赁房屋产权登记，但不得办理分户产权证；公共租赁住房及其用地不得转变用途，不得上市交易，不得分割登记，不得分户转让。第二十四条规定：任何单位不得以出租公共租赁住房等名义变相进行实物分房。
7、规定了公共租赁住房的租金标准。公共租赁住房的租金实行政府定价和政府指导价。第四十六条规定：政府投资建设的公共租赁住房租金实行政府定价，由市、县（区）人民政府价格主管部门会同住房保障主管部门制定，租金标准控制在同地段市场租金的70%左右，并按年度实行动态调整、发布。非政府投资建设的公共租赁住房实行政府指导价，由市、县（区）人民政府价格主管部门定期调整、发布。《办法》第四十七条同时又规定，初次承租期一般为3年至5年。初次承租期满后，对新就业人员续租期限定为最多不超过5年，且续租期租金标准为市场租金。