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《淮安市全国共有产权住房试点工作实施方案》解读
政策
发布部门：信息补充中
发布时间：2014年09月22日
有效性：政策是否有效未知，请慎用
淮安市自2007年起，在全国率先尝试共有产权房保障模式，逐渐形成了具有淮安特色的共有产权住房建设供应、产权划分、运行管理、上市收益分配等政策制度和实践经验，在全省、全国产生广泛而积极影响。今年3月27日，住建部将淮安与北京、上海、深圳、成都、黄石一起确定为全国共有产权住房试点城市。
经过前期酝酿、起草和论证，《淮安市全国共有产权住房试点工作实施方案》已于日前正式颁布出台。《方案》涉及共有产权住房的保障模式、保障对象、产权划分、上市收益分配、运行管理、发展资金等问题，直指共有产权住房试点的实质与关键。市住房保障部门负责人现就市民关心的相关问题进行解读。
1、保障模式有拓展：可申请货币补贴助购
在实物配售和棚改助购现行保障做法的基础上，试点期间（2014年9月至2015年9月）将通过政府货币补贴助购普通商品住房、政府和企业共同出资助购普通商品住房、政府提供公共租赁住房先租后售的方式，不断拓展保障模式，调动房地产开发企业或其他社会机构等多方积极参与，拓宽房源筹集渠道。新增模式主要有以下三种：
一是政府货币补贴助购普通商品住房，便于群众自由选择。由政府向符合共有产权住房供应条件的对象提供货币补贴，供应对象直接到市场购买定向目录内的普通商品住房，形成共有产权住房。可在个人出资不低于60%、政府出资不高于40%的条件下，由个人自行选择出资份额，形成共有产权住房。
二是政府和企业联合出资助购普通商品住房，引入市场机制和社会资本。由政府、房地产开发企业或其他社会机构向符合共有产权住房供应条件的对象提供支持，共同购买定向目录内的普通商品住房，形成共有产权住房。主要有两种方式：一是个人、企业、政府三方共有。可按个人出资不低于70%、企业、政府出资分别不高于20%、10%的份额，形成共有产权住房；二是个人与企业两方共有。可在个人出资不低于70%的条件下，由个人自行选择出资份额，与企业形成共有产权住房。
三是政府提供公共租赁住房先租后售，盘活政府积压资产。承租政府所有的成套公共租赁住房的保障对象，原则上住满2年后，可以家庭为单位，根据自身条件按照出资不低于60%申请购买承租的公共租赁住房，形成共有产权住房。
2、保障范围再扩大：新就业和进城务务工人员"入列"
《方案》规定，继续对市区中等偏下收入住房困难家庭和棚户区改造中的住房困难家庭提供保障，同时将新就业人员和进城务工人员纳入共有产权住房保障范围。
有关人士解释，新就业人员是指大中专院校毕业不超过8年，具有市区城市居民户口的已婚无房从业人员，而进城务工人员是指本市范围内到市区务工、并在市区连续缴纳城镇职工基本社会保险2年以上、家庭人均年收入不高于上年度城镇人均可支配收入、在市区和户口所在县的县城（含淮阴、淮安区）无房已婚人员。上述人员以家庭为单位申请货币补贴，助购一套定向目录内的普通商品住房，形成共有产权住房，也可申请实物配售一套共有产权住房。将这部分人群纳入保障范围的目的是着力解决我市"夹心层"住房困难问题，不断促进城镇化和城乡一体化。
至于保障标准，政府筹集和助购的共有产权住房户型，以70平方米左右的套型为主。以老版小康指标人均30平方米的80%控制，保障面积标准不超过保障家庭人均建筑面积24平方米（注：现淮安市区人均住房建筑面积为35.5平方米），单套建筑面积为：家庭人口3人以内（含3人）的，控制在70平方米左右；家庭人口4人以上（含4人）的，控制在90平方米左右。
3、房源供应排计划：每年均衡供应千套左右
市财政主要从市级财政预算安排、住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的部分、土地出让收益的一定比例、地方政府债券资金等渠道筹集。2014年市财政统筹安排不低于1亿元，以后逐年增加。
按照市区"十二五"住房保障规划和年度计划，2014年市区供应实物配售共有产权住房410套，为了策应本次试点工作，另外供应货币补贴助购590套。为有计划按步骤解决城镇住房困难群体的住房问题，以后每年基本均衡供应共有产权住房1000套左右。
每年政府货币补贴助购对象数量，实行配额制，申请货币补贴助购对象数量超过配额的，按照申请先后实行轮候，申请时序相对集中无法按先后申请时间实行轮候的，通过公开摇号方式确定。
4、申购增购规范化：个人增购以五年为"分水岭"
《方案》规定，市区中等偏下收入住房困难家庭申请共有产权住房，仍采取"三审两公示"，即街道服务窗口一审一公示、市民政部门组织相关部门对申购保障家庭的收入和财产联动审核，市住房保障部门终审、媒体集中公示；就业人员、进城务工人员则可直接到市住房保障部门申请共有产权住房，市住房保障部门审核、媒体集中公示。
对取得助购资格的申请家庭，可在一年内持市住房保障部门出具的助购资格证明、申请家庭与企业签订的商品房预（销）售合同和预付款凭证到市住房保障部门具体办理货币补贴手续。对符合条件的实物配售家庭，可在两年内持共有产权住房供应证到市住房保障部门服务点选房、购房。
在共有产权期间，个人可以分期购买企业和政府产权，应首先购买企业产权，再购买政府产权，形成完全产权；也可以不购买，一直用于自住。值得注意的是，新政对个人购买剩余产权期限进行了调整——自房屋交付之日起5年内购买的，按原配售价格结算；自房屋交付之日起5年后购买的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）购买。
另外，共有产权时间超过5年的，政府、企业可依据购房合同的约定，就其拥有的产权部分对应的使用权向个人收取90%市场评估租金。市场评估租金，以房地产价格评估机构评定的租金为准，一年评估一次。
5、权益管理人性化：特殊原因退出者，政府斟情处理
《方案》还规定，对申请共有产权住房权属登记的，经登记机关登记确认，记载于不动产登记簿，在房屋所有权证上应明确记载共有产权住房的产权份额。在共有产权期间，个人出售共有产权住房时，应将其他共有权人的产权一同出售，其他共有权人有优先购买权，出售所得由共有产权人按产权份额分成。出售价格，以房地产价格评估机构评定的市场价格为准。对此，有关人士指出，这与老政策相比没有差别。
不过，为了充分体现人性化，还特别新增了这样的规定：个人因治疗重大疾病和伤残等急需退出共有产权住房的，或无力偿还个人产权部分贷款的，由个人提出申请，经审查情况属实的，政府可以按原配售价格回购个人产权，同时按规定向其提供公共租赁住房；或者调减个人产权份额，调减的产权份额由政府按原配售价格回购。
同时，物业管理规定更加明晰：共有产权住房的共用部位和共用设施设备专项维修资金、物业服务费用、安全使用责任，由购房家庭全部承担，发生具体维修事项纳入小区的物业管理。
经过前期酝酿、起草和论证，《淮安市全国共有产权住房试点工作实施方案》已于日前正式颁布出台。《方案》涉及共有产权住房的保障模式、保障对象、产权划分、上市收益分配、运行管理、发展资金等问题，直指共有产权住房试点的实质与关键。市住房保障部门负责人现就市民关心的相关问题进行解读。
1、保障模式有拓展：可申请货币补贴助购
在实物配售和棚改助购现行保障做法的基础上，试点期间（2014年9月至2015年9月）将通过政府货币补贴助购普通商品住房、政府和企业共同出资助购普通商品住房、政府提供公共租赁住房先租后售的方式，不断拓展保障模式，调动房地产开发企业或其他社会机构等多方积极参与，拓宽房源筹集渠道。新增模式主要有以下三种：
一是政府货币补贴助购普通商品住房，便于群众自由选择。由政府向符合共有产权住房供应条件的对象提供货币补贴，供应对象直接到市场购买定向目录内的普通商品住房，形成共有产权住房。可在个人出资不低于60%、政府出资不高于40%的条件下，由个人自行选择出资份额，形成共有产权住房。
二是政府和企业联合出资助购普通商品住房，引入市场机制和社会资本。由政府、房地产开发企业或其他社会机构向符合共有产权住房供应条件的对象提供支持，共同购买定向目录内的普通商品住房，形成共有产权住房。主要有两种方式：一是个人、企业、政府三方共有。可按个人出资不低于70%、企业、政府出资分别不高于20%、10%的份额，形成共有产权住房；二是个人与企业两方共有。可在个人出资不低于70%的条件下，由个人自行选择出资份额，与企业形成共有产权住房。
三是政府提供公共租赁住房先租后售，盘活政府积压资产。承租政府所有的成套公共租赁住房的保障对象，原则上住满2年后，可以家庭为单位，根据自身条件按照出资不低于60%申请购买承租的公共租赁住房，形成共有产权住房。
2、保障范围再扩大：新就业和进城务务工人员"入列"
《方案》规定，继续对市区中等偏下收入住房困难家庭和棚户区改造中的住房困难家庭提供保障，同时将新就业人员和进城务工人员纳入共有产权住房保障范围。
有关人士解释，新就业人员是指大中专院校毕业不超过8年，具有市区城市居民户口的已婚无房从业人员，而进城务工人员是指本市范围内到市区务工、并在市区连续缴纳城镇职工基本社会保险2年以上、家庭人均年收入不高于上年度城镇人均可支配收入、在市区和户口所在县的县城（含淮阴、淮安区）无房已婚人员。上述人员以家庭为单位申请货币补贴，助购一套定向目录内的普通商品住房，形成共有产权住房，也可申请实物配售一套共有产权住房。将这部分人群纳入保障范围的目的是着力解决我市"夹心层"住房困难问题，不断促进城镇化和城乡一体化。
至于保障标准，政府筹集和助购的共有产权住房户型，以70平方米左右的套型为主。以老版小康指标人均30平方米的80%控制，保障面积标准不超过保障家庭人均建筑面积24平方米（注：现淮安市区人均住房建筑面积为35.5平方米），单套建筑面积为：家庭人口3人以内（含3人）的，控制在70平方米左右；家庭人口4人以上（含4人）的，控制在90平方米左右。
3、房源供应排计划：每年均衡供应千套左右
市财政主要从市级财政预算安排、住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的部分、土地出让收益的一定比例、地方政府债券资金等渠道筹集。2014年市财政统筹安排不低于1亿元，以后逐年增加。
按照市区"十二五"住房保障规划和年度计划，2014年市区供应实物配售共有产权住房410套，为了策应本次试点工作，另外供应货币补贴助购590套。为有计划按步骤解决城镇住房困难群体的住房问题，以后每年基本均衡供应共有产权住房1000套左右。
每年政府货币补贴助购对象数量，实行配额制，申请货币补贴助购对象数量超过配额的，按照申请先后实行轮候，申请时序相对集中无法按先后申请时间实行轮候的，通过公开摇号方式确定。
4、申购增购规范化：个人增购以五年为"分水岭"
《方案》规定，市区中等偏下收入住房困难家庭申请共有产权住房，仍采取"三审两公示"，即街道服务窗口一审一公示、市民政部门组织相关部门对申购保障家庭的收入和财产联动审核，市住房保障部门终审、媒体集中公示；就业人员、进城务工人员则可直接到市住房保障部门申请共有产权住房，市住房保障部门审核、媒体集中公示。
对取得助购资格的申请家庭，可在一年内持市住房保障部门出具的助购资格证明、申请家庭与企业签订的商品房预（销）售合同和预付款凭证到市住房保障部门具体办理货币补贴手续。对符合条件的实物配售家庭，可在两年内持共有产权住房供应证到市住房保障部门服务点选房、购房。
在共有产权期间，个人可以分期购买企业和政府产权，应首先购买企业产权，再购买政府产权，形成完全产权；也可以不购买，一直用于自住。值得注意的是，新政对个人购买剩余产权期限进行了调整——自房屋交付之日起5年内购买的，按原配售价格结算；自房屋交付之日起5年后购买的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）购买。
另外，共有产权时间超过5年的，政府、企业可依据购房合同的约定，就其拥有的产权部分对应的使用权向个人收取90%市场评估租金。市场评估租金，以房地产价格评估机构评定的租金为准，一年评估一次。
5、权益管理人性化：特殊原因退出者，政府斟情处理
《方案》还规定，对申请共有产权住房权属登记的，经登记机关登记确认，记载于不动产登记簿，在房屋所有权证上应明确记载共有产权住房的产权份额。在共有产权期间，个人出售共有产权住房时，应将其他共有权人的产权一同出售，其他共有权人有优先购买权，出售所得由共有产权人按产权份额分成。出售价格，以房地产价格评估机构评定的市场价格为准。对此，有关人士指出，这与老政策相比没有差别。
不过，为了充分体现人性化，还特别新增了这样的规定：个人因治疗重大疾病和伤残等急需退出共有产权住房的，或无力偿还个人产权部分贷款的，由个人提出申请，经审查情况属实的，政府可以按原配售价格回购个人产权，同时按规定向其提供公共租赁住房；或者调减个人产权份额，调减的产权份额由政府按原配售价格回购。
同时，物业管理规定更加明晰：共有产权住房的共用部位和共用设施设备专项维修资金、物业服务费用、安全使用责任，由购房家庭全部承担，发生具体维修事项纳入小区的物业管理。
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