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各县（市、区）人民政府，市各有关部门：
市农工办《关于推进农村土地承包经营权流转指导意见》已经市政府同意，现转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二OO八年十二月七日

关于推进农村土地承包经营权流转指导意见
为全面贯彻落实党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，加快推进我市农村土地承包经营权流转，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》和《江苏省农村土地承包经营权保护条例》等法律法规，结合我市实际，提出推进农村土地承包经营权流转的指导意见。
一、指导思想和基本原则
推进农村土地承包经营权流转的指导思想是：以党的十七届三中全会精神为指导，以稳定和完善农村基本经营制度为基础，以健全严格规范的农村土地管理制度为保证，推进农业经营体制机制创新，实现家庭经营向采用先进科技和生产手段的方向转变，统一经营向发展农户联合与合作转变，加快我市现代农业发展，推进社会主义新农村建设。
推进土地承包经营权流转必须遵循的基本原则：
（一）坚持稳定和完善土地承包关系。推进农村土地承包经营权流转，应当坚持在稳定农村土地家庭承包经营制度不变的基础上，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。
（二）坚持依法、自愿、有偿。严格按照法律法规规定，在不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益的前提下，坚持承包方是土地流转主体的原则，尊重农民意愿，任何组织和个人不得强迫或阻碍流转土地，也不得擅自截留或扣缴流转收益。流转应坚持平等协商、等价有偿，确保农民“不失地、不失权、不失利、不失业”。受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，必须取得原承包方的同意。
（三）坚持有序流转，规模经营。按照“流转形式多样化、运行方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化”的要求，加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。以农业产业发展规划为基础，以培育特色优势产业为目标，通过强化乡村指导机构的管理职能，加强引导和协调，促进土地集中流转，推进农业适度规模经营。
（四）坚持因地制宜、分类指导。推进土地承包经营权流转必须与当地农村生产力发展水平和区域特色产业相适应，因地制宜，分类指导，逐步推进。流转时受让方必须有农业经营能力，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
二、探索多种形式的土地承包经营权流转模式
农村土地承包经营权流转的方式主要有：转包、转让、出租、互换、股份合作等。
1、转包。指农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包后原土地承包关系不变。受转包人享有土地承包经营权的使用权，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需报发包方备案。
2、转让。指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件将其部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产的本集体经济组织或农户，转让后原有的土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。对转让必须严格条件，转让的农户必须有确实的非农生活保障。
3出租。指农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租是一种外部的民事合同，出租人对土地经营权的产权不变。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租土地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。
4、互换。指农民为了耕作方便或出于其它考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，须报发包方备案，且应与发包方变更原土地承包合同。
5、股份合作。指农户在自愿联合的基础上，将土地承包经营权以入股的形式组织在一起，从事农业生产，收益按股分红，是一种具有合作性质的流转形式。可以组建以下四种类型的土地股份合作社：土地股份合作自主经营型；土地股份+专业合作社型。农民将土地入股到专业合作社，通过专业合作社提供的“统一供种供苗、统一技术指导、统一产品收购”等服务，提高土地的产出率，专业合作社可以从其盈余中安排一定比例用于土地股份合作社二次分红；引进企业、大户租赁经营型。合作社由涉农企业和种养业大户到合作社租地建立生产基地、参与农产品生产经营；混合型。合作社不仅有本村的村民加入，还允许本村以外的人员加入，不仅可以用土地入股，还可以吸收资金、技术、设备及知识产权等作价入股。
三、鼓励农村土地承包经营权流转
（一）鼓励农户依法流转土地承包经营权。十七届三中全会《决定》要求“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”，“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包权”。流转的受让方可以是农户，也可以是其他从事农业生产经营的组织和个人。鼓励本地农民作为受让方，发展规模经营。引导同村同组农户以互换形式使土地相对集中，发展现代高效农业。支持有条件的农民自愿放弃承包土地。积极开展试点，对迁入城镇定居，自愿放弃承包地的农民，可以用其土地承包经营权置换城镇社会保障。
（二）鼓励各类农业经营主体参与土地承包经营权流转。鼓励和引导有资金、懂技术、善经营、会管理的种养大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、农业科技组织等农业经营主体参与土地承包经营权流转。引导社会资本参与农村土地承包经营权流转，领办或联办农业企业，进行土地整理整村推进、农业综合开发、农产品生产基地和农业科技示范园区建设等，着力打造一批千亩以上的、集中成片的标准化、规模化生产基地，促进农业的规模化、集约化经营。
（三）鼓励开展农业社会化服务。在土地流转基本条件不具备，土地仍由农户分散经营的地方，完善“小生产+社会化服务”的模式，充分发挥种养大户、购销大户、农业龙头企业、农民专业合作社等经营主体作用，在家庭承包经营的基础上，通过统一产前、产中、产后服务，逐步实现规模经营。
（四）鼓励对“四荒”地和林地进行流转。对通过土地整理新增的土地及“四荒”地，在确权的基础上可不再发包到户，由本集体经济组织统一组织流转或跨区域流转其他集体经济组织的土地，进行规模经营。规模经营的收益归集体经济组织成员共同所有。对以其他方式承包取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒”地和林地，承包者在承包期内，依法享有继承、转让、出租、入股、抵押等权利。
四、加大对农村土地承包经营权流转的扶持力度
（一）加大财政支持力度。从2009年起，市、县（市、区）财政预算都要安排专项资金，专门用于农村土地承包经营权的流转指导服务、流转信息平台的搭建和流转信息的发布，以及市、县、镇、村土地流转指导机构组织培训和仲裁机构建设等。从2009年起，对连续3年以上从事农村土地规模经营面积达到1000亩以上的经营主体，政府给予一次性奖励。鼓励本地农民和经营主体参与承包流转的土地，从事高效农业生产和自主创业。
（二）加大信贷支持力度。把农业规模经营主体作为信贷支农的重点，比照市级农业龙头企业相关政策，给予实力强、资信好的农业规模经营主体一定的授信额度，解决其季节性、临时性生产经营资金不足。允许规模经营主体以联合担保等形式办理贷款手续。扩大农村有效担保物范围，全面推行农村集体建设用地使用权质押贷款试点，探索农民林地、水面承包经营权、合作组织股权、农业机械等抵质押贷款方式。
（三）加大用地支持力度。农业经营主体在其获得承包经营权的土地上建设小型提水、引水、蓄水设施的，应当以使用劣等地和改造现有水利设施为主。对规模经营主体因生产必需建造简易仓库、晒场等农业生产配套用房的用地，应视作农业生产用地。涉及农用地转为建设用地的应从严控制，并按规范程度批准。
（四）加大农村劳动力培训转移力度。要进一步加大对农村劳动力非农技能的培训力度，提高农村劳动力非农就业能力，拓宽就业门路，加快农村劳动力的转移步伐，为农村土地承包经营权流转和规模经营稳定发展创造条件。
五、规范农村土地承包经营权流转管理
（一）建立和完善农村土地承包经营权流转工作机制。全面建立县、乡两级土地流转交易市场。强化市、县、乡三级农经部门的农村土地承包管理职能，健全和完善农村土地承包经营权流转服务体系和交易平台。县（市、区）以农经部门为依托，设立农村土地承包经营权交易服务中心。主要职能是指导所辖乡镇做好土地承包经营权、林权、农村房屋产权、农业类知识产权、农村经济组织股权等农村产权交易工作，建立健全县级农村土地承包经营权流转信息库，发布流转供求信息，为跨乡镇的土地承包经营权流转供求双方提供信息服务，开展纠纷仲裁，保护当事人权益，维护交易秩序。乡（镇）以农经站为依托，设立农村土地承包经营权流转交易服务所。具体负责制定本地土地承包经营权流转计划，收集和发布土地承包经营权流转信息，评估待流转土地承包经营权收益，规范土地承包经营权流转程序，指导办理土地承包经营权流转手续，开展农村土地承包经营权流转中介服务，组织开展土地承包经营权流转双方信守合同的教育，监督土地承包经营权流转合同的履行，做好农村土地承包经营权纠纷调解，加强与县级农村土地承包经营权交易服务中心沟通与联系等。村级以村会计服务站为依托，配备兼职土地承包经营权流转服务员，专门负责本地土地承包经营权流转信息的收集、发布及协调服务。
（二）规范农村土地承包经营权流转手续。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。承包方委托土地承包经营权流转交易中心统一流转土地的，必须提交委托申请书。申请委托流转有以下几个程序：
1、土地承包经营权流转农户向村土地流转服务员递交土地流转申请和委托书，并确保信息的真实性。
2、村土地流转服务员核准有关信息后，报乡镇土地承包经营权流转交易所。
3、乡镇土地承包经营权流转交易服务所与农户签订流转意向性协议，确定流转土地的位置、面积、流转价格、转让金支付方式等。
4、乡镇土地承包经营权流转交易服务所向外发布信息，联系经营者。
5、经营者向乡镇土地承包经营权流转交易服务所提出申请，并提交本人身份证原件和复印件、投资项目计划书、项目环境评估报告、资信证明等材料。
6、经营者现场勘查土地状况，确认范围、面积。
7、乡镇土地承包经营权流转交易服务所与经营者商谈流转期限、流转价格、转让金支付方式。
8、乡镇土地承包经营权流转交易服务所分别与农户和经营者签订由省农业行政主管部门统一监制的流转合同，并上报县级农村产权交易服务中心鉴证、备案和存档。
9、土地交付使用和跟踪服务。
（三）建立备案登记制度。发包方对承包方以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，应及时办理登记备案手续；以转让、互换方式流转承包土地的，应及时办理相关变更手续；当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级农村产权交易服务中心应当予以及时受理、办理。县、乡农村土地流转交易市场要落实专人负责农村土地承包经营权流转情况的登记、流转资料的收集、整理、立卷、归档和管理工作。
（四）维护原承包农户的合法权益。土地流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。流转价格在参照当地最低保价和片区指导价的基础上，由当事人双方协商确定。完善流转价格自然增长机制，在流转协议中明确每两年以一定幅度递增。集中统一流转的，可综合当地经济社会发展水平和土地产出等因素，采取招标、公开协商等方式确定。
（五）确保国家惠农政策真正惠及农民。当国家惠农政策调整时，如果有合同约定，应将调增的部份分配给原承包户。分配时可以由合作社通过二次分红的方式对调增部份进行分配，也可以由村委会牵头，引导承包大户通过调整流转保底金额的方式，将调增部份分配给原承包户；如果合同没有约定，也应将不低于国家专项补贴总额50%的资金，返还给原承包户。
（六）加强土地承包经营权流转风险防范。农村土地承包经营权流转的经营者应当具有农业经营能力。农村土地承包经营权流转给集体经济组织以外农业经营实体的，在土地流转合同签订前，原承包户可申请农村集体经济组织和土地承包管理部门提供协助，对经营者的农业经营能力、资信情况、履约能力进行核查，加强土地承包经营权流转的风险防范。有条件的土地可以探索建立风险准备金制度或反担保制度。
（七）妥善处置土地承包经营权流转纠纷。各地要结合农村土地承包经营权证书补换发工作，对目前已流转的土地，组织开展一次全面的清理，对流转手续不完备、合同条款不齐全的，要通过说服教育、利益平衡的办法引导双方修订合同，并及时做好备案、登记归档工作。县（市、区）要建立农村土地承包经营权承包纠纷仲裁机构，规范仲裁行为，依法妥善解决农村土地流转中出现的纠纷。工作经费列入同级财政预算。
六、加强对土地承包经营权流转工作的领导
农村土地承包经营权流转工作涉及面广，政策性强，关系到广大农民群众的切身利益和农业改革发展稳定的大局，各级政府一定要高度重视，切实加强领导，作为当前农村工作的一项重要内容列入议事日程。各县（市、区）要制定并落实好农村土地承包经营权流转的政策措施。市、县两级农经部门和乡镇人民政府要切实承担起农村土地承包经营权流转的指导、协调、管理和服务职责，进一步强化队伍建设，做好指导工作。要健全组织网络体系。县、乡两级农经部门都要明确专人，具体负责农村土地流转的指导和服务工作。国土、财政、金融等有关部门要从有利于加快农业产业化进程，有利于农业增效和农民增收，有利于推进现代农业的发展出发，各司其职，通力协作，为农村土地承包经营权流转创造良好的工作条件和政策环境。
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