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苏府[2012]128号
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，现将《梅巷片区危旧房改造工程（一标段）项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称《方案（征求意见稿）》）在苏州市住房和城乡建设局网站和征收现场予以公布,公开征求意见。?
征求意见期限为2012年5月31日至2012年6月30日止。在此期间，公众可以通过以下方式提出有关意见：
一、通过电子邮件方式将意见发送至“szszsban@163.com”邮箱。
二、通过信函方式将意见寄至“苏州市道前街232号，苏州市人民政府房屋征收办公室，邮编215002”，并请在信封上注明“房屋征收与补偿征求意见”字样。
三、通过现场方式反映意见。
现场接待地点：齐门外大街192号；接待人：茅丹东；联系方式：67532721。
对《方案（征求意见稿）》提出意见的单位或个人，请如实告知真实名称、姓名以及联系方式。
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附件：1.梅巷片区危旧房改造工程（一标段）项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）
2.被征收人（户）补助标准
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苏州市人民政府
?二○一二年五月三十一日
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附件1
梅巷片区危旧房改造工程（一标段）项目房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《苏州市区第二批危旧房改造工程实施意见》和《苏州市区第二批危旧房改造工程补偿安置实施办法》,结合调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。
一、征收范围
马弄：1号、3号、4号、4-1号至4-4号、5号（整幢及车库）、5-1号或5号（整幢）、5-2-2号、5号26幢-1室、5号26幢-2室、6号、7号（整幢及车库）、10号、11号、12号；齐门外大街：181号、182-1号、182-3号、182-3南、182-4号南、182-5号东、182-6号、183至190号、192号、193号、196号、196号（101-401,102-402）、198至200号、201号、203至205号、206号（苏州高等幼儿师范学校东校区原三十九中）、207号至216号，216号-1至216-4号、217至219号、219号北、219-1号、220号、223至229号、231号、232号、厕所、垃圾箱；梅巷新村：8幢（整幢及车库）、10幢（整幢及车库）。（上述门牌如有出入，以规划红线图确定的范围为准）。
该项目共计征收约234户，约1.488万平方米（含未经登记建筑面积）。
住宅约222户，非住宅约12户。
二、实施时间
自房屋征收决定公告之日起。
三、征收补偿政策
（一）补偿方式。
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。选择货币补偿方式的被征收住宅户，可以购买政府提供的回迁安置房。选择产权调换的，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算价格后，结清差价。
直管公房和单位自有房屋的货币补偿金额分配比例，按照相关规定执行。
（二）评估机构的选择方法。
房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人，在公布的评估机构名录中，通过公开抽签方式，确定1家评估机构为本项目的房地产价格评估机构，房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内通告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。
（三）被征收人对评估报告有异议的处理方法。
被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。
被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。
受理房屋征收评估鉴定后，房地产评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
（四）不履行市政府作出的征收补偿决定的处理方法。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
（五）补偿金额。
1.经采样评估，被征收房屋类似房地产市场价格评估基数为：
（1）住宅房屋：每平方米8000元。
（2）商业用房：一层每平方米18000元；
二层每平方米12000元；
三层每平方米9500元。
2.被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况，按照房屋征收评估办法评估确定。
3.计户规则。
按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号文件规定执行。
4.住宅、非住宅的认定标准和面积认定标准。
按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号文件规定执行。
因历史原因未经实测的成套住宅，可委托苏州市房地产测绘队进行测绘，并出具测绘报告。测绘面积大于产证面积的，以测绘面积为准；测绘面积小于产证面积的，以房产登记面积为准。
5.优先享受住房保障的条件及处理方法。
征收个人住宅的，被征收人符合我市住房保障条件的，由被征收人提出保障申请，经审核后给予优先住房保障。
6.关于基本居住需求保障。
被征收人仅有一处住宅且获得的货币补偿金额低于征收决定之日由政府定价的最小安置户型（45平方米）安置房总价（7500元×45平方米=337500元）的，且放弃住房优先保障的，经当事人申请，房屋征收部门直接对其用产权住宅安置，被征收房屋不再补偿。
享受基本居住需求保障对象的情况，应当在征收范围内公示7天，无举报或异议的方能办理相关手续。
7.关于最低货币补偿标准。
被征收人仅有一处住宅且获得的货币补偿金额低于征收决定之日由政府定价的最小安置户型（45平方米）安置房总价（7500元×45平方米=337500元）的，房屋征收部门按该总价对被征收人予以货币补偿。
享受最低货币补偿对象的情况，应当在征收范围内公示7天，无举报或异议的方能办理相关手续。
8.搬迁补偿费。
被征收住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加20平方米（不足20平方米按20平方米计算），增加100元搬迁补偿费，但最高不得超过1000元。
对住宅房屋被征收人一次性发放二次搬迁补偿费。
被征收非住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算），增加500元搬迁补偿费。
9.住宅房屋临时安置补偿费。
（1）住宅房屋临时安置补偿费，以被征收住宅房屋的合法建筑面积计算，按每平方米每月14元发放。发放中每户每月不足1000元的，按1000元发放。对选择货币补偿后自行购房的被征收人，一次性发放六个月临时安置补偿费；对选择货币补偿并购买回迁安置房且自行过渡的被征收人，六个月内临时安置补偿费按被征收房屋的合法建筑面积计算；超过六个月过渡期的，临时安置补偿费按核定购买的回迁安置房套型面积计算（但不包括被征收人自行增购的回迁安置房的面积）。临时安置补偿费发放至以书面通知的入户安置时间为止；对选择产权调换的被征收人，产权调换房屋为期房的，临时安置补偿费发放至以书面通知的入户安置时间为止。
（2）非被征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，应当按照下列规定给被征收人增付临时安置补偿费：
延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。
10.非住宅房屋停产、停业损失补偿费。
（1）征收商业用房，造成停产、停业的，按被征收房屋建筑面积每平方米400元给予一次性补偿。
（2）征收非商业用房，造成停产、停业的，按被征收房屋建筑面积每平方米300元给予一次性补偿。
（3）若被征收人不选择上述（1）、（2）标准补偿的，停产停业损失的补偿由征收当事人双方协商确定；协商不成的，按照被征收房屋在房屋征收决定作出前三年的年平均效益确定停产停业损失补偿费；不满三年的，按照实际年限折算年平均效益确定停产停业损失补偿费。
计算年平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。停产停业损失的补偿期限为半年。
（4）因房屋征收造成用人单位与建立合法劳动关系的劳动者（须签订劳动合同、缴纳社保金）终止劳动合同的，对解聘人员按工作满一年，给予一个月工资的一次性补偿。
11.改变房屋用途的补偿。
（1）改变房屋用途的认定以2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》实施为分界点。2010年7月1日以后改变用途的，认定与补偿按照《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十二条规定执行；2010年7月1日之前在房屋所有权证记载的合法面积内已领取工商营业执照，并持续合法经营至房屋征收时的（需提供税务登记证和持续纳税凭证，免税的需提供税务部门证明），参照相应用途评估。
（2）改变房屋用途的面积认定。
①被征收人或者其家属自己经营的，按相关登记或者备案面积认定。没有登记或者备案面积的，以实际开业部位丈量后确定。
②租赁经营的，以租赁合同上的租赁面积确定。
③登记、备案面积与租赁面积大于实际经营面积的，以实际经营面积确定。
（3）改变房屋用途的补偿。
①2010年7月1日以后改变房屋用途的补偿。
按《江苏省城乡规划条例》第五十条规定办理改变用途手续的，按改变相应用途的房地产市场价格补偿。
②2010年7月1日以前改变房屋用途的补偿。
住宅改变为非住宅的，按改变的相应用途的房地产市场价格评估值的90%予以补偿。
非住宅中的非商业用房改变为商业用房的，原用途为厂房及仓储用房的按商业用房的房地产市场价格评估值的70%予以补偿；原用途为综合用房的按商业用房的房地产市场价格评估值的80%予以补偿。
12.移装固定设施补助费。
被征收人的电话移机费、宽带上网初装费和原水、电增容费、管道煤气气源建设费及安装费、有线电视原装费用按市政府相关文件规定予以补偿。太阳能热水器移装按每台500元补偿（含材料损耗费）、空调移机费用按每台400元补偿（含材料损耗费）。
13.搬迁奖励费。
（1）提前搬迁奖励费：在房屋征收补偿方案规定的签约期限内，被征收人在房屋征收部门公布的第一奖励期内签约并搬迁完毕的，给予20000元奖励；被征收人在房屋征收部门规定的第二奖励期内签约并搬迁完毕的，给予10000元奖励。
（2）在规定的签约期内签约后搬迁并交验房的被征收住宅户，每户奖励75000元或10平方米回迁安置房面积（不含层次差）。但对于核定购买的回迁安置房套型面积之和为180平方米的，每户只给予75000元奖励。
（3）在奖励期内搬迁的，住宅房屋临时安置补偿费每户每月不足1500元的，按1500元发放。延长过渡期限的，按规定增付后，每户每月超过1500元的，按实发放。
14.有关大病、残疾、贫困、高龄等的补助标准。
（1）补助和奖励的发放均以计户规则确定的户为单位。
（2）补助对象的常住户籍须在征收项目范围内，且为实际居住在该房屋内。根据补助类别确定相应的补助金额，每户补助金额可累计，但最高不超过50000元。
具体补助标准详见附件2。
15.关于手续不全房屋的残值补偿标准。
（1）居住用房按每平方米150元补偿。
（2）商业用房按每平方米650元补偿（含残值和停产停业补偿）。
（3）厂房和仓库用房按每平方米550元补偿（含残值和停产停业补偿）。
（4）被征收房屋结构较好的，按照房屋重置价格扣减每平方米80元（办证等有关费用）后再以9折确定房屋补偿价，若价格低于每平方米250元的，按每平方米250元补偿。停产停业补偿另计。
（5）停产停业补偿均需提供合法经营的相关手续证明。
（6）对于规划部门提供的2010年版航拍地形图中没有体现的房屋，又未办理有关规划审批手续的，不得予以任何补偿，并责成相关部门严肃查处。
四、安置用房
（一）产权调换房。
本项目提供回迁安置房作为产权调换房屋，选择产权调换的，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算价格后，结清差价。
选择产权调换方式安置的房屋被征收居民，不再享受回迁安置房安置政策。
（二）回迁安置房。
1.住宅用房。
本项目提供的回迁安置房为：原地回迁的高层住宅约236套，约22260平方米。在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整。
回迁安置房销售价格为：每平方米7500元（不含层次差）。
回迁安置房市场价格为：每平方米8550元（不含层次差）。
回迁安置房实行按被征收房屋合法建筑面积就近上靠相应套型的原则，由被征收人自行购买，但购买回迁安置房套型面积之和不得超过180平方米。购买高层回迁安置房，被征收房屋合法建筑面积小于120平方米的可增购15平方米，大于等于120平方米的可增购30平方米。增购面积的资金由征收项目建设单位承担。
对回迁安置的被征收住宅户货币补偿时，应当扣除其购买回迁安置房的购房款（结算办法另行确定），超出安置面积部分先予结清。
2.商业用房。
回迁商业用房的销售价：
一层：每平方米18000元；
二层：每平方米12000元。
五、搬迁过渡方式
被征收人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，自行过渡。
六、搬迁过渡期限
搬迁过渡期限自被征收人腾空验房之日起，至得到回迁安置房之月止（以书面通知入户时间为准）。高层住宅房屋过渡期限一般不超过三十六个月。
七、拟定的签约期限：自房屋征收决定公告之日起4个月内。
八、拟定的提前搬迁奖励期限：具体奖励期限待征收决定公告后在征收现场公布。
九、其他
（一）货币补偿，是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。
（二）产权调换，是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。
苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号文及关于大病、残疾、贫困、高龄等的补助标准同时在政府网站和征收现场公布。
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?附件2
被征收人（户）补助标准
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补助类别
补助金额（万元）
备注
大? 病
危重病
3
包括：癌症、白血病、尿毒症、血友病、系统性红斑狼疮、再生障碍性贫血、器官移植抗排异药物治疗
其他类疾病
1～2
在征收决定发布后医院证明未愈，且一次性治疗自费超过2万（含2万）的贫困家庭补助2万，自费在1～2万以内的贫困家庭补助1万
残疾（含盲、聋、精神、智力、肢体）
1级
3
残疾认定必须持有残疾证
2级
2
3级
1
4级
0.5
贫? 困
三无、五保户（除集中供养）
2
须提供民政部门有效证件
低保家庭
1
低保边缘人群
0.5
特困职工
0.5
须提供市总工会有效证件
高? 龄
100（含）周岁以上的老年人
1
以征收决定发布当年被征收人身份证或户口簿记载的出生年月为准
90～99（含）周岁的老年人
0.8
80～89（含）周岁的老年人
0.5
注：根据补助类别确定相应的补助金额，补助金额可累计，但最高不超过五万元。
文档附件：
苏州市人民政府关于对梅巷片区危旧房改造工程（一标段）项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）公开征求意见的通知
2012-6-4-10-04-56-884-0.doc