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关于加强市区经营性土地容积率管理的意见
政策
发布部门：市政府办
发布时间：2005年07月29日
有效性：失效
海陵区、高港区人民政府，市各有关部门、单位：
近年来，我市切实加强经营性土地开发管理工作，认真执行土地招、拍、挂政策，加快市区房地产市场发展，有力地推动了中心城市建设步伐。但在经营性土地开发过程中，少数开发商违背土地出让合同，通过调高容积率、增加开发建筑面积，片面追求土地开发收益，扰乱了土地市场秩序，造成了国有土地资产流失。为加强市区经营性土地容积率管理工作，促进房地产市场健康、规范、有序发展，现提出如下意见：
一、加强市区经营性土地开发容积率的监督和管理
凡通过招标、拍卖、挂牌等竞价方式取得的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地的开发，必须严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的开发期限、容积率等土地使用条件实施开发。市规划部门要科学设定建筑容积率、建筑密度等开发控制性指标，并报经市政府批准后确定。建筑容积率一经确定，原则上不得调整。
对因建筑设计误差（0.05以内）或合同约定的容积率确实不尽科学合理，需要调整容积率的，须由受让人向市规划部门提出调整容积率的申请。因建筑设计误差调整容积率的，由市规划部门按相关规定批准，并补交土地出让金；因合同约定容积率不尽科学合理调整容积率的，受让方在提出调整申请的同时，要提供优化设计方案，新方案要有利于提高建筑品位、完善公建配套、满足绿化面积及停车要求，经市规划部门初审同意报请市政府批准后可作适当调整，由市国土资源局与土地受让人按调整后的容积率重新签订土地出让合同或签订补充合同，并相应调整土地出让价格，补交土地出让金。
未经批准，任何部门、单位和个人一律不得擅自调整土地容积率。对土地受让人未经批准擅自增加容积率的，按照《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规，由市城管、建设、国土等部门依法予以严肃查处。
二、严格按规定补交增加容积率的土地出让金
1、补交土地出让金标准。
经市政府批准同意增加容积率的，补交土地出让金的标准应按照增加容积率的比例乘以土地价格计算。具体执行时，区别批准增加容积率的时间和土地用途是否改变等实际情况分类测算。凡在土地出让合同签订后6个月内经批准增加容积率的，计算补交出让金的土地价格按照土地出让价格执行；6个月后增加容积率的，土地价格执行市场价，具体价格由市国土部门按照规定进行市场评估确定。凡不改变土地用途增加容积率的，按照原约定用途的土地价格测算应补交的出让金；凡改变土地用途增加容积率的，需要按照改变用途后的土地价格测算应补交的出让金，具体应分两块计算补交出让金的金额，一块是原容积率内改变用途应补交的土地出让金，另一块是增加容积率部分应补交的土地出让金。
对因城市功能调整或其他原因，市政府要求土地受让人将多层建筑改为小高层、高层建筑，或将小高层改为高层建筑的，补交土地出让金标准由市政府另行研究确定。
2、补交土地出让金程序。
土地受让人竞得土地使用权，在领取《建设用地规划许可证》前经市政府批准增加容积率的，办理建设用地批准手续时应补交土地出让金。如建设用地手续批准后经市政府批准增加容积率的，由土地受让人在办理土地分割转让登记手续和分户房屋所有权证前补交土地出让金。
3、补交土地出让金执行时间。
按照《省政府关于加强国有土地资产管理的意见》（苏政发[2001]141号）规定，自2001年10月24日以后竞得土地使用权的经营性土地受让人增加容积率的均应补交土地出让金。
三、严格执行经营性用地项目开发竣工验收登记发证制度
为促进土地受让人严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的开发条件实施开发，市建设部门对房地产开发等经营性项目竣工验收时，应联合市国土、规划、城管、财政、物价、监察等部门对约定容积率等开发控制指标进行验收。土地受让人经市政府批准调整容积率和其他约定条件的，须按规定全额补交土地出让金后，分别向市建设、国土部门申请办理房屋所有权证和分割发放土地使用权证。土地受让人未经批准擅自增加容积率和改变其他约定条件的，或接受查处不到位的，市建设、国土部门一律不得为其办理房屋所有权证和分割发放土地使用权证。
二○○五年七月二十九日
近年来，我市切实加强经营性土地开发管理工作，认真执行土地招、拍、挂政策，加快市区房地产市场发展，有力地推动了中心城市建设步伐。但在经营性土地开发过程中，少数开发商违背土地出让合同，通过调高容积率、增加开发建筑面积，片面追求土地开发收益，扰乱了土地市场秩序，造成了国有土地资产流失。为加强市区经营性土地容积率管理工作，促进房地产市场健康、规范、有序发展，现提出如下意见：
一、加强市区经营性土地开发容积率的监督和管理
凡通过招标、拍卖、挂牌等竞价方式取得的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地的开发，必须严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的开发期限、容积率等土地使用条件实施开发。市规划部门要科学设定建筑容积率、建筑密度等开发控制性指标，并报经市政府批准后确定。建筑容积率一经确定，原则上不得调整。
对因建筑设计误差（0.05以内）或合同约定的容积率确实不尽科学合理，需要调整容积率的，须由受让人向市规划部门提出调整容积率的申请。因建筑设计误差调整容积率的，由市规划部门按相关规定批准，并补交土地出让金；因合同约定容积率不尽科学合理调整容积率的，受让方在提出调整申请的同时，要提供优化设计方案，新方案要有利于提高建筑品位、完善公建配套、满足绿化面积及停车要求，经市规划部门初审同意报请市政府批准后可作适当调整，由市国土资源局与土地受让人按调整后的容积率重新签订土地出让合同或签订补充合同，并相应调整土地出让价格，补交土地出让金。
未经批准，任何部门、单位和个人一律不得擅自调整土地容积率。对土地受让人未经批准擅自增加容积率的，按照《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规，由市城管、建设、国土等部门依法予以严肃查处。
二、严格按规定补交增加容积率的土地出让金
1、补交土地出让金标准。
经市政府批准同意增加容积率的，补交土地出让金的标准应按照增加容积率的比例乘以土地价格计算。具体执行时，区别批准增加容积率的时间和土地用途是否改变等实际情况分类测算。凡在土地出让合同签订后6个月内经批准增加容积率的，计算补交出让金的土地价格按照土地出让价格执行；6个月后增加容积率的，土地价格执行市场价，具体价格由市国土部门按照规定进行市场评估确定。凡不改变土地用途增加容积率的，按照原约定用途的土地价格测算应补交的出让金；凡改变土地用途增加容积率的，需要按照改变用途后的土地价格测算应补交的出让金，具体应分两块计算补交出让金的金额，一块是原容积率内改变用途应补交的土地出让金，另一块是增加容积率部分应补交的土地出让金。
对因城市功能调整或其他原因，市政府要求土地受让人将多层建筑改为小高层、高层建筑，或将小高层改为高层建筑的，补交土地出让金标准由市政府另行研究确定。
2、补交土地出让金程序。
土地受让人竞得土地使用权，在领取《建设用地规划许可证》前经市政府批准增加容积率的，办理建设用地批准手续时应补交土地出让金。如建设用地手续批准后经市政府批准增加容积率的，由土地受让人在办理土地分割转让登记手续和分户房屋所有权证前补交土地出让金。
3、补交土地出让金执行时间。
按照《省政府关于加强国有土地资产管理的意见》（苏政发[2001]141号）规定，自2001年10月24日以后竞得土地使用权的经营性土地受让人增加容积率的均应补交土地出让金。
三、严格执行经营性用地项目开发竣工验收登记发证制度
为促进土地受让人严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的开发条件实施开发，市建设部门对房地产开发等经营性项目竣工验收时，应联合市国土、规划、城管、财政、物价、监察等部门对约定容积率等开发控制指标进行验收。土地受让人经市政府批准调整容积率和其他约定条件的，须按规定全额补交土地出让金后，分别向市建设、国土部门申请办理房屋所有权证和分割发放土地使用权证。土地受让人未经批准擅自增加容积率和改变其他约定条件的，或接受查处不到位的，市建设、国土部门一律不得为其办理房屋所有权证和分割发放土地使用权证。
二○○五年七月二十九日
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