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丹阳市、句容市、丹徒区、京口区、润州区人民政府，镇江新区、高新区管委会，市各委办局，各直属单位，企事业单位：
《镇江市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交维修改造实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

镇江市人民政府办公室
2017年10月20日　 



镇江市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交维修改造实施细则
为积极稳妥推进镇江市国有企业“三供一业”分离移交工作，根据《镇江市人民政府办公室关于印发镇江市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施方案的通知》（镇政办发〔2017〕 147号）要求，制定供电、供水、物业、厕所设施维修改造实施细则如下。
一、供电设施维修改造标准及流程
（一）工作原则
实施居民“一户一表”工程，拟在2017年12月底前完成全部用户的切转，实现供电到户、抄表到户、收费到户和服务到户为目标。对已经具备“一户一表”供电条件的，移交企业可先将抄表、收费和抢修工作移交供电公司，完成改造后办理资产清算移交手续。对不具备“一户一表”供电条件的，特事特办，开辟绿色通道，实行工程建设限时，精简手续流程，加快接收进度。
（二）改造范围
包含自客户电源接入点自下直至居民用户表前的全部高低压供配电设施。电源接入点以上的公共电网建设改造由镇江供电公司负责。
（三）技术标准
参照江苏省《居住区供配电设施建设标准》（DGJ32 TJ11— 2016），确保供电分离移交后，设备设施符合基本标准、安全正常运行。具体以框架协议和实施协议相关条款为准。
（四）工作流程
1. 递交用电申请。 由移交企业统一向镇江供电公司递交用电申请，镇江供电公司依据实际用电类别分别办理居民、非居民用电业务。
2. 签订框架协议。移交企业与镇江供电公司签订《“三供一业”供电分离移交框架协议》，就移交改造内容、改造标准、人员安置、舆情防控等进行约定。
3. 确定供电方案。移交企业与镇江供电公司结合实际供用电条件协商确定供用电方案。内容包括供电电源、供电电压、电源接入点、电源进线方式、负荷性质、 供电方式、电气主接线、批准容量、电能计量方式、保安措施等。
4. 工程设计。移交企业明确有资质的设计单位委托开展工程设计工作，设计完成后，移交企业与镇江供电公司共同对设计方案进行评审。
5. 签署实施协议。移交企业与镇江供电公司签署分离移交实施协议（一项目一协议），明确责任界面，约定移交改造范围、项目资金、工程质量及技术标准、通道资源与施工协调、建设与实施、移交设施的责任划分、历史遗留问题及有关争议处置等内容。
6. 缴纳经营服务费。移交企业依据《省物价局关于供电企业收取用户高可靠性供电费用有关问题的批复》（苏价工〔2009〕213号）、《省物价局关于公布供电经营服务性收费清理结果的通知》（苏价工〔2016〕179号）等文件精神，向镇江供电公司缴纳相关经营服务性费用。
7. 工程实施。移交企业明确有资质的施工单位委托开展工程实施。为保证工程质量，移交企业根据工程实施进度及时到镇江供电公司办理中间检查及竣工验收申请，移交企业与镇江供电公司共同进行验收。
8. 签定供用电合同。送电前，移交企业组织用电人与镇江供电公司签定《供用电合同》。
9. 送电。验收合格并办结相关手续， 结清费用后镇江供电公司组织装表送电。
10. 资产移交。送电后，移交企业委托有资质的中介机构开展项目审计，出具审计报告。完成项目审计后，移交企业与镇江供电公司共同做好资产移交工作。
（五）费用标准
1. 经营服务收费
按照《省物价局关于供电企业收取用户高可靠性供电费用有关问题的批复》（苏价工〔2009〕213号），对申请新装及增加用电容量的两路及以上多回路供电（含备用电源、保安电源）用电户，在国家没有统一出台高可靠性电价前，除供电容量最大的供电回路外，对其余供电回路收取高可靠性供电费用。
2. 供电分离移交工程费
供电分离移交费用包括相关设施维修维护、工程可研、设计、旧设备设施拆除、施工、监理等费用。项目费用应以设计单位出具的工程概（预）算改造费用标准执行，最终以工程竣工后有资质的审计机构审定的金额为准。
二、供水设施维修改造标准及流程
（一）工作原则
一户一表，水表出户。
（二）改造范围
1. 已纳入城市供水系统的，自职工家属区现有一级水表起，至居民室内与室内原有管道连接。
2. 由企业自备水厂供水的，自城市供水系统新取水点起，至居民室内与室内原有管道连接。
3. 供水设施维修改造内容包括计量表、管网、供水设备及增压泵站（二次供水）等。
（三）技术标准
1. 户外立管、入户支管、水表等。
对目前已实现水表出户的，现有水表计量精度不满足要求的可进行更换。多层建筑采用普通机械式水表。高层建筑给水系统分区应按照《建筑给水排水设计规范》GB50015第九条规定，宜采用串联叠压供水方式，不推广使用分区减压供水方式，并采用具备远传抄读功能的智能水表。高层住宅立管选用衬塑钢管，多层住宅、平房选用PE管或PPR管。
2. 室外管网。
室外管网维修改造包括一级表以下主管网、小区庭院管网及必要的附属设施、水表井砌筑及表井内相关设施安装等内容。使用年限超过20年的室外管网全部进行更新，未超过20年的根据供水管网材质及小区供水运行情况进行更新改造，主管网选用球墨铸铁管，小区庭院管网选用球墨铸铁管及衬塑钢管。
3. 增压泵站（二次供水）。
二次供水加压设施应达到接收单位现行设备标准，采用无负压叠加供水设备，对不达标的进行更新改造。二次供水设备应满足《二次供水工程技术规程》CJJ—140、《江苏省居民住宅二次供水工程技术规程〉DGJ32/J 161—2014、《镇江市住宅增压供水设施管理办法》和《镇江市住宅生活给水技术规定》等相关技术规定，保证恒压供水。
（四）费用标准
1. “一户一表，水表出户”维修改造费用不超过5800元/户（不含楼内供水设施改造，不含家属区范围外供水主管道），因不同家属区维修、改造的内容，条件差异较大，需依据相关定额进行具体测算确定。
2. 增压设施建设、运行及维护费用依据镇江市物价局《关于明确我市市区住宅增压供水设施收费相关事项的通知》（镇价工〔2013〕69号）相应标准测算。
3. 增压泵房、泵房双回路供电由家属区所属企业办理。
4. 道路挖占行政许可手续由家属区所属企业办理。
三、物业设施维修改造标准及流程
（一）工作原则
安全运行条件、实现“一户一表”。原则上先完成移交，再维修改造，以维修为主、改造为辅。国有企业职工家属区物业设施维修改造分离移交属地人民政府。对于满足条件的企业集中居住小区和单体宿舍楼及其配套的设施设备和相关场地，实行社会化管理。属地政府根据所移交的社区居委会规模状况和管理需要，选择托管物业服务机构服务或实行市场化物业管理，也可以指导业主自我管理。
（二）移交标准
国有企业职工家属区物业设施维修改造应当达到镇江市老旧小区整治和物业管理提升的基本标准，未达到相应标准的，应组织整治改造。物业设施维修改造费用，根据实际情况进行测算。
1. 共用部位、公共设施设备的要求。房屋主体结构安全；小区道路硬化平整，无破损、无坑洼；下水道、化粪池及排水管网畅通，无堵塞、无破损（能够实施雨污水管道分流的应当改造）；窨井、道板、路牙等设施完好、无缺失、无破损；强电、弱电杆（管）线整齐划一，无“蛛网”现象，杆线序化；公共绿地清洁、美观，绿化及花坛无缺失，无黄土裸露；消防设施完善，能够正常使用，符合消防标准；围墙、标牌等公用设施齐全完好；屋面墙面无漏水渗水，外墙立面出新，无脱落；公共照明设施完好，设有路灯专用配电箱，架空线路及电缆线路照明设施完好，无缺失、无破损，接地安全可靠，维修改造或增设小区内照明设施须满足出行照度要求，符合照明施工及验收规程；楼道出新；门卫、监控设施整修或增设；设有物业服务宣传橱窗；公共场所和重点部位安装电子监控系统；公共休闲场所设施功能完好，无破损；封闭式小区主次出入口有门卫、道闸等。
2. 物业管理用房配置的要求。按照小区总建筑面积4‰的比例配置，低于100㎡的按照100㎡配置。独立楼栋无法配置物业管理用房的，可以按照应配建面积，参照周边房屋销售价格的标准，以货币方式交由街道办事处统筹安排。
3. 住宅专项维修资金归集的要求。住宅专项维修资金按照相应要求全部归集宅属地住宅专项维修资金代管机构，房改房，多层住宅和高层住房交存标准分别不低于售房款的20%和30%；经济适用房，多层住宅和高层住房缴纳标准分别为30元/㎡和40元/㎡。
4. 物业管理移交属地街道办事处的要求。移交企业参照镇江市保障性住房移交所在地街道办事处的标准，定补一次性托管费用5元/㎡。补贴费用多层18元/㎡，高层住宅28元/㎡。街道办事处具体负责移交区域的物业管理工作。
5. 小区维修改造如果涉及路灯维修改造，费用标准为5.5元/㎡—15元/㎡；路灯费用一次性补贴费用多层住宅1.5元/㎡、高层住宅1元/㎡。
6. 其他社区配套的要求。社区公共服务用房配置按照民政部门相关标准移交，“水、电、气”三供分离改造完成。
（三）工作流程
1. 开展摸底调查。移交企业会同属地政府按照规定标准和要求，摸清底数和现状情况，开展综合测算，明确移交范围。组织对移交区域开展详细调查工作，查清共用部位、公共设施设备基本情况及管护、运行情况，特别是地下管网、屋顶漏水、外墙脱落、消防隐患等危及人身、财产安全的事项。
2. 明晰房屋性质。根据移交房屋权属性质情况，分清公有住房、已出售公有住房等情况。清点房屋及配套设施设备和相关场地，分类建立物业设施分离移交项目的详细清册。
3. 评定房屋等级。移交房屋，由移交企业委托房屋安全鉴定机构对移交房屋进行房屋安全鉴定。房屋安全鉴定分两步实施：一是移交企业委托有关房屋安全专家对房屋安全进行论证摸排，对移交房屋危险性鉴定等级进行分类，分为房屋危险性鉴定B级及以上和疑似危房两种；二是针对移交房屋中的疑似危房，移交企业委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定，房屋安全鉴定中的检测由移交单位自行委托第三方检测单位实施，检测费用市场参考价约10元/平方米。对房屋安全鉴定等级达到B级及以上的，可以正常移交；房屋安全鉴定等级达到C级及以下的，按照镇江市关于危房解危的相关文件要求解危结束后，办理移交手续。
4. 组织整治改造。对于调查和评估没有达到相应移交标准的房屋及设施，由移交企业与所在地政府制定并实施整治改造方案，乡镇（街道办事处）负责组织实施整治改造，整治改造费用（包括项目设计、评估、招标、审计等费用）、房屋安全鉴定费用以及危房解危等费用由移交企业承担。
5. 补缴住宅专项维修资金。移交前，企业应当清理职工住宅维修资金，按规定补足补齐物业维修资金，缴存属地住宅专项维修资金代管机构。已经由属地住宅专项维修资金代管机构管理的，由企业与代管机构进行核对后，按规定补足补齐物业维修资金。国有企业职工家属区缴存住宅专项维修资金后，按照相关规定管理和使用，但不得用于国有企业职工家属区移交的整治改造。
6. 签订移交协议。属地政府与市属企业主管部门、移交企业共同到项目现场进行现场确认，按照项目各自实际情况，签订分离移交协议，设置过渡期的需签订补充协议。
（四）参考依据
1. 共用部位、公共设施设备维修改造费用参考标准300元—350元/㎡（不含拆除违建、危房解危等费用）。
2. 物业管理用房的配置依据《江苏省物业管理条例》、《镇江市物业管理实施办法》。
3. 住宅专项维修资金缴存依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《镇江市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》。
4. 物业管理补贴费用依据《关于进一步加强市区物业管理工作的意见》（镇政办发〔2009〕139号）、《关于市区住宅小区物业管理全覆盖的实施意见》（镇政发〔2011〕30号）。
四、公厕维修改造标准
（一）设施标准
移交公厕需要达到二类以上公厕标准。根据2005年国家建设部出台的《城市公共厕所设计标准CJJ14—2005》文件指导，二类公厕需要达到平面布局合理，分设管理间和工作间；水、电设施齐全，管道不暴露；无害化处理化粪池；独立红外线（或脚踏式）冲水蹲位；1.8米高防火、防腐蚀隔断及隔断门；墙面粘贴瓷砖到顶，防滑地面砖；设置洗手盆、面镜、手纸盒、废纸篓、挂衣钩、显示无人门锁等；无妨碍设施通道、残疾人座位及呼叫器齐全；公厕指示牌、标志牌规范齐全等要求。
（二）费用标准
1. 镇江市京口区、润州区二类公厕改造费用预计为30万元/座，京口区、润州区二类公厕管养费用为3万元/座/年。具体费用由企业与所在地城管部门对接进行测算。
2. 镇江新区公厕由新区财政负责，公厕维护改造费用由新区各方商定。