镇江企业优惠政策

各市、区人民政府，镇江新区、高新区管委会，市各有关部门和单位：
为规范建设用地使用权二级市场管理秩序，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号）等规定，结合我市实际，提出如下实施意见。
一、总体要求
（一）指导思想。深化自然资源要素保障供给侧改革，以建立健全城乡统一的建设用地市场为方向，完善要素市场化配置体制机制，促进土地要素顺畅流通，提高存量土地资源配置效率；建立健全产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的建设用地二级市场，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系，为促进我市经济社会高质量发展提供服务保障。
（二）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、附着物等整宗地一并交易的情况。建设用地使用权交易应遵守《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》；涉及到房产交易的，应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，按规定办理相关手续。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
（三）基本原则。建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。
二、建设用地使用权转让
（四）转让适用要求。本意见所称国有建设用地使用权转让是指土地使用权人将其依法所获得的国有建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移，不包括公司内部股权转让。行政事业单位和国有企业之间将其涉及国有建设用地使用权的资产进行无偿调拨（划转），导致国有建设用地使用权人发生变更的，不视为转让行为。涉税问题国家另有规定的，从其规定。
国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、构筑物、其他附着物所有权应一并转移。地上建筑物、构筑物、其他附着物所有权转移的，该建筑物、构筑物、其他附着物占用范围内的建设用地使用权一并处分。属于国有资产的国有建设用地使用权转让的，应符合国有资产管理规定。属于集体经济组织或集体所有制企业的国有建设用地使用权转让的，应当符合相关法律法规规定。产业园区内的土地转让，应提供园区管委会批准文件。对涉及司法处置工作的建设用地使用权转移，相关职能部门加强协同配合，依法依规进行处置。
以买卖、交换、赠与等方式转让建设用地使用权的，应书面签订建设用地使用权转让合同。国有建设用地使用权转让合同示范文本由市自然资源和规划行政主管部门另行制定。
（五）转让形式分类
1．以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理，《划拨决定书》所载明的权利和义务随之转移。需要重新约定权利和义务的，应重新约定。不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
2．以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。需要重新约定权利和义务的，应重新约定。
以出让方式取得国有建设用地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：一是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；二是土地出让合同对转让条件有约定的，从其约定；三是土地出让时签订产业投资协议的，应取得协议单位同意转让许可。
3．以租赁方式取得的国有建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经主管部门审查同意后可以转让。
4．以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
5．以授权经营方式取得的国有建设用地使用权，在使用年期内可根据本意见第五条第二款的规定在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。向集团公司以外的单位或个人转让时，应经县级以上自然资源和规划行政主管部门批准，办理土地使用权出让手续，补缴土地出让金，补缴标准参照划拨土地补办出让有关规定执行，国有建设用地使用权取得方式变更为出让。
（六）分割合并转让。明确土地分割、合并条件，宗地一经确定，不得随意调整。符合以下条件的，可以分割、合并转让：1．已依法取得土地使用权；2．分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，由自然资源和规划行政主管部门审查分割或合并后的建设用地使用权单元是否为权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。未完成开发建设的，应在不改变原土地出让合同或划拨决定书约定的基础上，且按批准的规划方案满足独立分宗条件的，可以分割转让。转让时要明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模，作为建设用地复核验收的依据；3．分割或合并后的总建筑面积不得增加，不改变原土地用途，不改变原出让合同或划拨决定书确定的开、竣工时间；允许标准厂房在不改变功能和土地出让用途的前提下，按幢、层等固定界限为基本单元分割转让；4．拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害其他权利人合法权益。
（七）转让价格申报。转让双方应当依法申报交易价格，以买卖方式转让国有建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市本级和各市、区人民政府（管委会）有权行使优先购买权。
（八）禁止转让情形。有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入建设用地二级市场实施转让：1．未按照土地出让合同（补充协议）或划拨决定书（建设用地批准书）约定开发建设的；2．土地权属不清、有争议的；3．存在擅自改变土地出让用途、不符合规划要求、超用地范围等违法违规违约建设行为的；4．经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；5．已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；6．已认定为闲置土地未处置完成的；7．共有土地使用权地上建筑物、其他附着物进行交易，未取得共有人书面同意的；8．预告登记生效期间，未经预告登记的权利人同意，不得转让；9．法律、法规规定禁止交易的其他情形。
三、建设用地使用权出租
（九）出租适用要求。本意见所称国有建设用地使用权出租是指土地使用权人作为出租人，将其依法所获得的国有建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
全部或部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利和义务仍由建设用地使用权人承担。国有建设用地使用权出租，应签订国有建设用地使用权租赁合同，租赁期限不得超过国有建设用地使用权剩余年限，最高不得超过20年。
属于国有资产或县级以上工业园区（产业集聚区）内的国有建设用地使用权出租，应事先取得国有资产管理部门或工业园区（产业集聚区）管理部门同意。
国有建设用地使用权出租后，设立抵押权的，原租赁关系不受该抵押权的影响。国有建设用地使用权设立抵押权后出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。共有国有建设用地使用权出租的，应经其他共有人书面同意。
土地使用权人未经批准擅自出租划拨土地使用权的，由主管部门按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条有关规定处理。
各市、区人民政府（管委会）应根据实际制定相应的租赁管理制度和租赁文本，防止国有资产流失。各地应当提供国有建设用地使用权出租供需信息平台和交易场所，提供交易服务，依法保证权利人的合法权益，定期分析统计建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。
（十）出租形式分类
1．以划拨方式取得的国有建设用地使用权，经依法批准准予出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租（租赁年限超过5年），或部分用于出租且可分割的，应依法补办有偿使用手续。
建立划拨国有建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人向自然资源和规划行政主管部门依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。划拨土地出租年收益金标准暂定按建设用地占地面积基准地价的1%收取。工业用地和容积率小于1的地块的基准地价按地面地价执行，其他地块基准地价按楼面地价执行。
2．以出让方式取得的国有建设用地使用权，可以将全部或部分建设用地使用权出租，出租地块应当符合以下条件：一是已按土地出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；二是已实现出让合同规定的其他约定条件；三是土地出让时签订产业投资协议的，已实现产业投资协议约定的其他限制条件。
3．以租赁方式取得的国有建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经出租人同意，可以转租。对以租赁方式取得的国有建设用地使用权，转租年限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。
（十一）禁止出租情形。有下列情形之一的国有建设用地使用权不得出租：1．经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；2．已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；3．已经依法认定为闲置土地的；4．法律、法规规定禁止出租的其他情形。
四、建设用地使用权抵押
（十二）抵押权适用要求
本意见所称国有建设用地使用权抵押，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，以不转移占有的方式，将其依法所获得的国有建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物抵押给债权人。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押物优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人。
国有建设用地使用权抵押的，其地上建筑物、构筑物、其他附着物一并抵押。以地上建筑物、构筑物、其他附着物抵押时，其占用范围内的国有建设用地使用权一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。国有建设用地使用权抵押后，该土地上新增建筑物、构筑物、其他附着物不属于抵押财产。该国有建设用地使用权实现抵押权时，应当将新增建筑物、构筑物、其他附着物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物、构筑物、其他附着物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
自然人、企业均可作为抵押权人申请以国有建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
（十三）抵押形式分类
1．以划拨方式取得的国有建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以划拨方式取得的国有建设用地使用权抵押的，由市、县人民政府不动产登记机构依法办理抵押登记，不再报经县级以上人民政府批准。抵押权实现时，应当从拍卖或转让所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可按顺位受偿。
2．以出让、作价出资或入股等方式取得的国有建设用地使用权可以设定抵押权。以出让方式取得的国有建设用地使用权抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地出让合同约定的剩余年限。国有建设用地使用权约定开发建设期限的，在该期限内抵押的，抵押登记期限不得超过该开发建设期限。
3．以租赁方式取得的国有建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，可根据租赁合同约定，将国有建设用地使用权连同地上建筑物、构筑物、其他附着物一并抵押。
（十四）禁止抵押情形。下列国有建设用地使用权不得抵押：1．学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；2．所有权、使用权不明或者有争议的财产；3．依法被查封、扣押、监管的；4．已依法认定为闲置土地的；5．法律、法规规定不得抵押的其他用地。
（十五）抵押权能保障。允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资。抵押权实现时，不得改变土地用途。各级不动产登记机构在办理划拨建设用地使用权抵押和营利性养老、教育企业建设用地使用权抵押等业务时，应建立建设用地使用权抵押风险提示机制。
对国有企业、事业单位法人的国有建设用地使用权抵押的，应当符合国有资产管理有关规定。属于集体经济组织或集体所有制企业的国有建设用地使用权抵押的，需符合相关法律法规规定。
（十六）抵押权能处置。国有建设用地使用权抵押，可以设定多个抵押权人，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；抵押权已经登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
五、建立健全市场体系
（十七）强化组织领导。各地人民政府（管委会）为责任主体，要建立起自然资源和规划、发改、财政、住建、国资、税务、市场监管、金融监管、人民银行等部门参与的联动机制，明确任务分工。同时要结合本地实际制定具体操作意见，尽快研究制定服务措施、工作流程、后续监管制度等；各职能部门要加强协调沟通、对涉地司法处置的案件、国有资产处置的宗地，要主动对接，强化信息共享，按照职能分工切实担负起部门职责。
（十八）搭建交易平台。各地在现有土地交易机构或平台的基础上，按照交易、登记、监管一体化的原则，搭建城乡统一的土地市场交易平台，推动建设用地二级市场交易与不动产登记流程有机融合。同时，要落实“放管服”改革要求，大力发展“互联网+政务服务”，在交易机构或平台内汇集咨询、评估、交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的一站式服务窗口，更好地为交易主体提供供求信息，接受交易服务委托，提供法律、政策咨询服务等，切实提高服务效能。
（十九）规范交易流程。国有建设用地二级市场交易主要采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式，也可以采取法律、法规、规章规定的其他方式。按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程进行交易。交易各方可通过建设用地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可按规定自行协商交易，也可委托建设用地二级市场交易平台公开交易。
六、提高服务保障水平
（二十）健全协作机制。对司法处置土地进入建设用地二级市场交易平台交易的，自然资源和规划主管部门应根据工作需要提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况。对国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，主管部门应征求自然资源和规划部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。同时，相关职能部门要加强对涉地股权转让的联合监管，建立信息征询、反馈和共享机制。
（二十一）提升服务质量。自然资源和规划行政主管部门为建设用地二级市场交易主管部门，应加强二级市场的信息系统和数据库建设，健全二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统；落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；完善二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动，维护市场平稳运行。
（二十二）重视宣传引导。各地各有关部门要进一步解放思想，坚持问题导向、目标导向、结果导向，加强探索研究，完善体制机制，加大对二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广典型经验和创新做法，扩大二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。通过合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识。
镇江市人民政府办公室
2021年3月15日