镇江企业优惠政策

各辖市、区人民政府，镇江新区、“三山”景区管委会，市各委办局，各直属单位、企事业单位：
为进一步规范我市土地市场秩序，全面提升经营性用地管理水平，根据中华人民共和国《土地管理法》、《房地产管理法》、《城乡规划法》及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），结合我市实际，现就加强市区经营性用地管理提出如下意见：
一、明确经营性用地管理范围
1．本意见所称经营性用地是指通过招标、拍卖、挂牌等方式出让使用权的经营性项目用地，包括商业、旅游、娱乐、金融、研发、其它服务业、商品房等项目用地。
二、规范经营性用地决策管理
2．建立集体决策机制。加强经营性用地总体管控，由市政府分管秘书长牵头，建立由市发改、财政、住建、规划、国土、民政、监察等部门协同的市区经营性用地联席会议工作制度，对市区拟上市的经营性用地实施联审把关，统一扎口管理。
3．坚持规划总体管控。由市规划部门牵头，建立完善城市总体规划、功能区规划、控制性详细规划等多层次、全覆盖的规划体系，为经营性用地管理提供依据。对拟入市交易的经营性地块，须由市规划部门依据城市总体规划编制规划条件，没有规划条件文书的地块一律不得上市交易。
4．编制年度市区经营性用地供应计划。由市国土部门牵头编制市区范围内经营性用地年度供应计划（草案），立足盘活存量,适度控制总量,优化空间布局。年度经营性用地供应计划经市区经营性用地联席会议审议、市长办公会审定，报省国土部门审查后，由市政府下达实施。
三、规范经营性用地上市行为
5．加强上市地块方案编制与报批。市国土部门对市区范围内拟上市地块的申请材料进行初审，并进行现场勘查，对基本符合上市条件的地块提交联席会议集体会审。住建部门对拟上市宗地周边市政道路、水、电、气等基础配套设施情况予以审查，明确有关配套设施的建设计划及保障措施。上市地块规划条件须明确容积率（含下限和上限指标）、绿地率、建筑规模及商、办、住等具体指标;对相关配套设施保障不到位或近期难以到位的地块，规划部门不予编制规划条件。市国土部门根据联席会议会审结果编制土地入市交易方案，报市政府批准后实施。土地出让底价由市国土部门根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。
6．坚持“净地”入市原则。土地前期开发责任主体在申请土地上市时，其地块须权属界址清楚，转征收批文、征地拆迁补偿安置、前期开发整理成本预审等均有证明材料，无任何纠纷；宗地未设定土地抵押他项权，或具备银行出具的同意土地先行上市文件及具体解押措施方案；已完成地质灾害评估和地下市政管网等设施核查;丹徒区、镇江新区的拟上市地块须有所在辖区国土分局的上市预审意见；出让范围内涉及林地的，须取得砍伐许可证。
7．鼓励城市地下空间开发利用。利用地下空间进行商业开发的单建地下工程，采取单独招标、拍卖、挂牌出让等方式有偿使用国有建设用地使用权；结建地下工程，采取与地上工程用地捆绑招标、拍卖、挂牌出让等方式有偿使用国有建设用地使用权。已出让经营性建设用地上经批准建成的地下建（构）筑物需要改变用途用于商业功能 （含收费停车场）且满足规划条件的，由市规划部门牵头，会同市发改、住建、国土、人防、公安等管理部门联合审查,审查意见报市政府批准后方可办理相关手续。已建成的地下空间商业开发工程，具备条件的可以在办理协议出让手续后，办理房产和土地登记，申领房产证和地下空间商业开发工程国有建设用地使用证。对结建地下空间商业开发工程，负一层土地出让金按照其地上土地使用权成交楼面地价的50%确定，负二层按照负一层的50%确定，并依此类推。单建地下空间商业开发工程，负一层土地出让金按照所在区域区段基准地价相对应用途楼面地价（按容积率2.0测算）的50%确定，负二层按照负一层的50%确定，并依此类推。
8．规范产城融合项目用地管理。产城融合项目地块入市交易前，由市规划部门对产业项目用地和商办住房地产用地分别编制上市地块规划条件，原则上产业用地应不少于商办住房地产用地。商办住房地产用地应按市场评估价单独设宗入市交易。产业项目用地出让前，由市发改部门根据产业项目性质，明确产业发展目标，确定其自持比例和配套服务设施指标（其占地不得超过产业园总用地的7%，只能自持，不得单独销售或转让），纳入地块出让条件。原则上自持比例不得低于产业计容建筑总面积的50%（含配套服务设施面积）。项目达到约定产业发展目标后，经市发改部门审核并报市政府同意，其自持部分面积最低可减至20%。城市综合体、市场等商业地产项目商业类建筑面积自持比例一般不得低于其商业类建筑总面积的40%，商业类建筑总面积达到20万平方米以上的，经市政府批准，其自持面积占比可适当降低，但最低不得低于20%。项目自持比例要求纳入地块出让条件。
9．规范土地市场管理。建立集中统一的土地收购储备制度，由各土地储备机构对职能范围内土地实施统一收购、储备，市国土局统一供给，增强政府对土地市场的调控能力。对商业、旅游、娱乐、商品住宅以及各类新兴产业用地（包括配套办公、科研、培训用地），按照主体合法、程序规范、管办分离的原则，纳入政府公共资源交易平台统一公开入市交易，同一地块有两个或两个以上意向竞买人时，应以拍卖方式出让。
四、规范招商行为及出让金管理
10．规范土地招商行为。土地前期开发责任主体应依照土地招商指南开展招商，禁止擅自以其它任何形式与意向竞买人协议地价，禁止以任何形式返还或变相返还土地出让金。凡历史上存在协议地价的，相应责任主体应进行全面清理，并在2014年年底前完成清理工作。未按规定解除协议或新发生协议地价的，今后一经查实，根据土地出让进展情况，分别采取拒绝报名、取消报名、撤销成交确认书、解除合同等措施，并严肃追究相关人员责任。
11．规范土地出让金缴纳征收。地块公开出让成交后，由出让人和受让人在2个工作日内签订成交确认书，7个工作日内签订《国有土地使用权出让合同》。受让人应按照出让合同约定如期缴纳土地出让金（原则上土地出让金总额在1亿元以内的，须在土地成交之日起6个月内缴清；超过1亿元的，须在1年内缴清）。对港、澳、台资企业或其它外国投资企业竞得土地使用权且以外汇结交的，其土地出让金首期可按合同约定期限延迟120天缴纳，但须同时承担应付款项相应额度银行同期贷款基准利率的财务成本。对逾期不缴的，出让人应按出让合同及相关协议约定，追缴出让金、违约金，直至解除出让合同。
12．严格土地出让金分配使用管理。土地出让金必须全额上缴市财政，由财政部门负责统一调配使用，任何单位均不准擅自挪用、抵扣。市属投资公司前期开发地块上市成交后土地出让金的分配使用，由市财政会同国土部门提出方案，经联席会议审查后报市政府主要领导批准。土地出让金需返还给辖区（丹徒区、镇江新区、“三山”景区）财政的，首期一次性缴清全部土地出让金的，市财政部门可在土地出让金入库一个月后返还；分期缴纳土地出让金的，市财政部门可在土地出让金入库三个月后予以返还。市财政、审计部门要对土地出让金（以宗地为单位）的分配流向和使用情况定期开展审计监督，以杜绝协议返还或通过变通方式返还给土地受让人等，导致国有土地资产流失的现象发生。
五、规范经营性用地开发利用
13．土地交付及违约追究。《国有土地使用权出让合同》签订后，出让人应及时组织受让人和前期开发责任主体到现场验收并签订土地交付三方协议。前期开发责任主体不能按协议约定交付土地的，应承担相应违约责任。对因受让人原因不能接收土地或无正当理由拒绝接收土地的，出让人应按出让合同约定追究受让人的违约责任。受让人未按土地出让合同约定建设配套公益项目（代建项目）的，市住建部门不予履行确认。对历史上已经出让的宗地，国土部门会同相关责任主体及其主管单位于2014年年底前全部完成清查,并依法处理到位。
14．严格规划条件变更管理。经营性用地一旦出让后，任何单位和个人都无权擅自变更规划条件，如因特殊情况确需变更土地使用（规划）条件的，须由规划部门商国土部门和受让人编制变更方案，依法履行相关程序并报市政府批准后方可实施。规划部门应及时将批准变更后的规划条件、规划核实意见（如超地块计容面积大于3%的，须同时增加相关规划处罚办结文件资料）等材料函告国土部门，由国土部门与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》补充协议，追缴土地价款。有关部门在土地价款追缴到位前，不得为用地单位办理后续相关手续。
六、保障措施
15．强化部门联动协作。发改部门加强对产城融合项目立项申请的把关，重点查核土地受让人履行合同情况；住建部门负责督促责任主体及时完善受让宗地周边市政配套工程，督促项目主体在施工现场悬挂综合规划、国土、住建相关审批信息的公示牌，凡规划、用地验收不合格的，不得通过建设工程竣工验收；国土部门切实加强经营性用地批后监管，定期巡查督促用地单位按土地出让合同约定按时开、竣工，对因受让人原因未按合同约定按时开、竣工的，追究违约责任。对非受让人原因造成未能按合同约定时间开、竣工的，应由相应责任主体主管部门向市政府作出专题报告，经国土部门核查，并经市政府批准后方可变更开、竣工日期。构成违约且受让方要求违约赔偿的，违约责任由相应责任主体承担；民政部门在核准开发建设项目单位地名申报时，对土地受让人履行合同相关条款情况进行查核，凡未履行出让合同相关约定的，不得核准地名。
16．强化履职监督。市节约集约用地工作领导小组办公室负责市区经营性用地开发利用的组织领导和协调推进，对房地产外资项目不计入政府考核指标；市监察部门按照职权对等原则，加强对市区经营性用地管理过程中部门履职情况的监督，确保依法规范运作，对存在违法违纪或渎职、玩忽职守行为的，严肃追究相关责任单位和责任人的责任；对协议低价变卖土地，返还或变相返还土地出让金的责任人，应严肃追究行政责任，构成犯罪的，依法移送司法机关处理。
现行市、区政府文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。
本意见自发布之日起施行，各辖市参照执行。
 
 
 
镇江市人民政府办公室
2014年6月26日