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市政府办公室关于进一步明确物业管理工作职责的通知
徐政办发〔2014〕58号
各县（市）、区人民政府，徐州经济技术开发区、新城区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
为进一步贯彻落实国务院、江苏省《物业管理条例》、《市委、市政府关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（徐委发〔2013〕42号），切实提高物业服务水平，推动我市物业管理工作规范、健康发展，现结合我市实际，就明确市相关部门、各县（市）区、办事处（镇）、社区居委会等在物业管理工作中的职责通知如下：
一、市各相关职能部门的职责
1.市房管局（领导小组办公室）：领导小组办公室负责全市物业管理提升工作的指导、协调、考核等工作。市房管局作为物业管理的行政主管部门，负责研究制定行业规范，推进物管行业的法规制度建设，组织开展物业管理项目达标创优活动；开展前期物业管理招投标活动的指导、监督和管理工作；负责市区物业维修基金、住宅工程质量保修金、物业服务质量保证金的使用、管理和监督；开展物业服务行业专业培训；对各县（市）、区进行业务指导，监督查处住宅小区内破坏承重墙行为。
2.市委组织部：负责督促各县（市）区组织部门以及各相关部门和单位，将公职人员是否缴纳物业费情况纳入干部考核内容。
3.市委宣传部：加大宣传引导力度，倡导业主文明生活，引导业主建立自觉守法守约的公德文明意识和自觉缴费意识。
4.市纪委（监察局）：负责将各县（市）区、市各相关部门物业管理工作开展情况列入效能监察范围。
5.市编办：负责指导规范各县（市）、区物业管理实施机构编制设置工作。
6.市级机关工委：负责将物业管理工作列入各县（市）区及市各相关部门的作风建设和百姓办事“零障碍”工程进行监督考核。教育机关干部积极参与和谐社区建设，主动缴纳物业费等各类规定费用，发挥模范带头作用。
7.市物价局：负责全市物业服务收费管理。建立普通住宅物业服务收费标准的动态调整机制，适时调整并公布物业服务收费政府指导价，指导并监督区物价部门做好物业服务收费备案工作；核定并公布建设单位未出售或者未附赠的车位、车库租金；制定并公布在物业管理区域内公共（共用）车库、道路、场地汽车停放费等；监督和查处物业企业价格违法行为。
8.市城乡建设局：负责对住宅小区等竣工验收备案，住宅项目工程质量的监管，协调处理建设单位工程质量的遗留问题，按照规划方案监督小区配套建设。加强供暖市政管线的安全运行监管，配合市经信委、房管等部门协调处理供暖、供气等问题。
9.市城管局：负责指导各区城管部门推动城管进小区及环卫保洁工作，指导各区城管监督物业企业及社区居委会做好乱停乱放、乱贴乱画、乱扯乱挂、散养家禽等现象的治理工作；做好住宅区生活垃圾处理费收缴的宣传工作，督促各区及时返还物业企业；查处将小区内公厕改作他用的行为。
10.市财政局：负责幸福家园创建、老旧小区整治、社区物业服务站、优秀物业项目奖励等相关市级资金的保障，以及低保户、特困户物业费补贴资金的拨付工作。
11.市环保局：负责对物业管理区域内、周围固定噪声源扰民的查处，餐饮企业油烟扰民的查处。
12.市公安局：强化治安管理，加强对物业管理区域内的治安、刑事案件等的查处。负责住宅小区安防、技防的验收，物业保安登记备案、业务指导和监督管理等工作，对小区搬家行业出现的违法、违规行为进行查处，对三环路以内违规养犬进行查处；负责对小区内沙霸、楼霸进行查处和打击；做好住宅区消防工作，推进民警进社区，监督指导小区内加强治安防范；推进交警进小区，开展交通安全宣传教育，指导交通安全设施设置工作。
13.市规划局：负责新建小区的物管用房、社区用房和配套用房的规划，按规定标准足额规划停车位。负责监督、指导各区城管部门做好小区控违、拆违工作。对物业小区擅自改变住宅性质等违法建设予以认定和查处，将违法建设案件移交区政府，减少审批退台式阁楼。
14.市市政园林局：负责物业小区的园林绿化验收，督促区园林绿化部门做好物业小区的绿化养护管理以及立体绿化工作的指导。
15.市民政局：将物业管理纳入社区建设，指导居委会加强对业主委员会选举工作的监督和管理，指导居委会积极推进“三位一体”的社区物管新机制建设，加强对社区内物业管理工作的监督指导。
16.市卫生局：负责指导物业管理区域卫生服务站设置、监管，负责对健康教育栏、病媒生物防治等设施、设置的监管以及对二次供水进行监测、监管。
17.市司法局：负责小区人民调解工作、做好民调进小区工作、督查小区矛盾协调和处理机制的落实等工作。
18.市人社局：监督物业企业的劳动用工和社保费缴纳情况，协调处理物业企业的劳资纠纷。
19.市人防办：负责物业区域人防工程车位租金的收缴和使用管理工作。负责指导、监督区人防主管部门做好物业管理区域的人防工程维护、使用、监管；负责监管物业区域人防工程出租的泊位停车管理费的收缴和使用工作；负责对破坏人防工程，以及违法使用、出售停车位等行为的查处。
20.市体育局：负责指导各县（市）、区全民健身运动开展，并对小区体育器材的维护管理工作进行督促检查。
21.徐州地税局：负责物业企业相关税收的征收和管理。负责物业企业税收发票管理，对符合规定条件可以享受安置下岗失业人员和残疾人就业等税收优惠政策的物业服务企业，予以相应的减免税优惠。
22.徐州质量技术监督局：负责对物业管理区域电梯等特种设备的安全监察、督促年检，监管电梯等维保工作。
23.徐州工商局：牵头负责取缔物业管理区域内无证加工经营网点。
24.市、区法院：建立恶意拖欠物业费案件的快速审判的绿色通道，维护物业企业和业主的合法权益。
?25.供水、供电、供气、供暖、电信、移动通信、有线电视等单位：与项目工程同时规划、施工、验收、交付使用，不得在小区使用后另行施工，如施工需经业主委员会或物业企业同意，并支付质保费和维修养护费。负责各自设施设备的管理维护，自来水公司负责高层住宅二次供水消毒，热电、供水单位等需物业代收代缴的，需签订委托协议，并向物业企业支付委托费用。
二、县（市）区政府、开发区（新城区）管委会职责
各县（市）区人民政府及徐州经济技术开发区、新城区管委会按照属地管理原则，全面做好各自辖区小区管理工作。
1.县（市）、区房产管理机构增挂物业管理中心，成立县（市）、区房产监察大队，负责本辖区物业管理的日常监督和监察工作，组织区相关部门做好各自的物业管理工作。
2.负责本辖区物业管理工作的规划、计划的制订。推进本辖区“三位一体”物管新机制建设。监督区相关部门做好新建住宅的验收。负责小区内故意毁绿种菜等行为的查处。办理上级部门转办的物业信访案件。
3.考核办事处物业管理工作。检查考核属地物业服务企业和物业项目经理，上报“黑名单”和不良行为记录。负责辖区物业管理的指导、协调和监督，辖区物业企业和物业合同备案，区房管部门会同办事处做好业委会备案工作。负责监督辖区内的中标物业管理企业的工作。在物业服务企业资质升级和注销工作中，负责辖区内物业企业的业绩评定。
4.加大老旧小区整治，落实整治后老小区长效管理。对无物业管理小区建立社区物业服务站。负责辖区物业人员、业主委员会成员的教育培训工作。区房产监察大队负责对物业企业的行政处罚。
?5.做好前期物业开办费的征收和使用监管。负责辖区特困户、低保户物业费补贴的汇总、报批、申领和拨付等工作。
6.新城区管委会负责新城区物业服务企业的监督管理工作，负责新城区新建小区空置房物业费的补贴工作。新城区建设工程质量的监督。
三、街道办事处（镇）在物业管理工作中的职责
街道办事处（镇）是属地监管的主体，主要负责做好以下工作：
1.新建住宅区社区用房的验收；辖区物业企业备案、物业服务合同和物业项目承接资料清单备案；物业企业退出后的交接监管。
2.每周对辖区内物业小区和非物业居住区进行检查考核。履行对物业企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理的职责，组织辖区城管部门查处物业企业违反市容环卫等方面规定的违法违规行为。负责对物业企业管理情况进行监督考核和业绩评定，并将结果及时通知辖区房管、价格等部门。
3.落实城管进小区，明确物业管理小区和非物业居住区的城管责任人。指导监督辖区各类创建活动的落实。制止和查处日常巡查发现的所辖小区违法建设、乱堆乱放、乱贴乱画、乱设门头字号、外立面任意改动、破墙开门（店）、故意毁绿、店外经营、随意设立机动车和非机动车停车处、恶意侵占公共空间和公共设施等违法违规行为，接到业主和物业服务企业举报后，应在3个工作日内予以调查、处理并答复。
? 4.在辖区房管部门的业务指导下，负责物业管理区域首届业主大会的筹建、业主委员会的选举和业主委员会的换届等工作，做好业主大会、业主委员会的日常指导、监管和备案，加强对业委会成员的培训。指导、推广和考核辖区内社区党委、社区居委会、业主委员会、物业服务企业的“四位一体”物管新机制建设和运行情况。培训
辖区内物业服务企业管理和服务人员等。监督业主委员会选聘和解聘物业服务企业工作，对退出的暂时无物业企业承接的，及时纳入社区管理，提供保洁和垃圾清运等基本服务。
5.与综合治理机构联合建立协调机制，组建街道办事处（镇）业主投诉受理中心和小区矛盾调处中心，协调处理辖区内物业管理有关矛盾纠纷。
6.对无物业小区试点建设社区物业服务站，做好无物业小区长效管理工作。对无物业管理的小区，由所在街道办事处负责小区内的园林绿化管理工作。
7.负责协助物业管理费的催缴，对经公示仍不缴费的业主，要向所在单位发函说明。
四、社区居委会职责
社区居民委员会在办事处领导下，负责社区范围内的所有小区的监管，并明确专人负责。
1.负责对业主大会、业委会选举的指导、协调和监督，把业主委员会纳入社区管理，牵头做好社区党委、社区居委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”的工作。
2.检查物业的日常服务质量，帮助协调物业的日常矛盾，监督检查城管进小区、民警进小区、民调进小区等工作的落实情况。组织指导小区全民健身活动的开展，明确体育设施的管理养护责任，督促做好日常维护管理工作。
3.负责无物业小区的全面管理与服务工作，推进社区物业服务
站的工作，扩大物业服务的覆盖面。
?4.对辖区内的各类小区进行日检查，及时向街道办事处上报小区管理和服务情况，配合区级相关部门、办事处共同做好小区内日常监管的各项工作。
徐州市人民政府办公室
2014年4月10日

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