徐州企业优惠政策

市政府办公室关于印发物业管理工作实施细则的通知










徐政办发〔2013〕218 号





市政府办公室关于印发 物业管理工作实施细则的通知 ? 各县（市）、区人民政府，徐州经济技术开发区、新城区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位： 《物业管理工作实施细则》已经市政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻实施。 ? ? 徐州市人民政府办公室 2013年11月1日 ? ? 物业管理工作实施细则 ? 为全面贯彻落实《中共徐州市委、徐州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（徐委发〔2013〕42号），加强和规范我市的物业管理工作，建立健全物业管理的监管机制，提高全市物业服务水平，现制定如下实施细则。 一、规范新建商品房前期物业市场准入工作 （一）在我市范围内（含各县市区）新建的物业项目，开发企业在领取《商品房预售许可证》前，应按规定完成前期物业管理招标工作。 （二）国内知名度较高、服务较优的国家二级及以上资质的物业服务企业凭当地主管部门出具的诚信证明，在符合资质要求的情况下，可参加开发企业组织的邀请招标和公开招标。 （三）前期物业管理招标主体为房地产开发企业，市区前期物业管理招标由市物业管理中心负责组织、协调和实施。各县（市）、铜山区、贾汪区的前期物业管理招标由属地房管部门负责实施。物价部门会同所在地区房管部门、街道办事处共同指导、监督。 （四）各县（市）、区房管部门及辖区办事处（镇）可依据开发企业公布的招标公告要求的条件和标准，推荐符合条件的物业服务企业。 （五）前期物业管理项目评标必须组建评标小组，成员从物业评标专家人才库中随机抽取（人才库由人大代表、政协委员、专家等组成）。每个物业管理项目评委5-7人，评标小组组长负责整个评标工作，评标工作结果由评标小组组长写出评标报告并存档。 （六）项目前期物业管理评标工作结束，须在辖区房管部门网站上公示中标物业服务企业。 （七）开发企业与物业服务企业签订《前期物业服务合同》后，要到市及区房管部门、所在的街道办事处和市物价部门备案，并在业主上房前将物业服务合同中的物业服务内容、服务标准、收费标准在小区内公示，开发企业在与购房者签订购房合同时，必须附有《前期物业服务合同》。 （八）房地产开发企业持《前期物业服务合同备案表》、已缴纳住宅工程质量保修金、电梯及消防设备专项维修资金和前期物业开办费的票据办理商品房预售许可证。 二、做好物业区域内专业经营设施设备移交与管理工作 房地产开发企业应当在施工验收合格后，将住宅区内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。 三、规范物业服务和管理工作 （一）物业委托方与被委托方签订《物业服务合同》，并严格按《物业服务合同》规定的内容执行。 （二）《前期物业服务合同》到期前3个月，成立业主委员会的，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。未成立业主委员会的，由开发企业负责继续招聘物业服务企业；开发企业解散或注销的，可以由街道办事处（镇）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，选聘物业服务企业。 （三）在前期物业管理阶段，《前期物业服务合同》期限未满，业主大会已经选聘新的物业服务企业且业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止，被解聘的前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，将物业承接查验档案移交给新选聘的物业服务企业或业主委员会。 （四）物业服务企业撤出所管项目，应提前3个月告知业主委员会，并通知辖区房管部门和街道办事处（镇），并在物业管理区域内显著位置公告。待选出新的物业服务企业并办理交接手续后方可撤出。 （五）物业服务企业不得以业主未缴物业服务费为由，拒不移交物业服务用房和档案资料。 （六）业主委员会组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业，应在辖区房管部门和街道办事处（镇）的监督指导下进行，辖区房管部门应对报名的物业服务企业进行资格审核。 （七）实行包干制收费的，物业服务企业每半年至少公布一次物业管理费的收支明细和公共水电分摊及代收代支的情况，自觉接受监督，让业主明明白白消费。 （八）物业服务企业要按《物业服务合同》约定，履行好电梯、消防的巡查和日常保养职责，加强对违章停车、违章搭建、故意毁绿等不良行为的巡查、劝阻和教育，及时下发停工通知单、整改通知单等。对经劝说教育拒不服从的，要向政府有关部门报告。 四、大力开展物业创优活动 （一）每年各县（市）、区要争创1个省优项目、2—5个市优物业项目，争取创建全国物业示范项目。 （二）对创成全国示范、省优、市优的物业项目，市、县（市、区）财政按照1∶1比例分别给予2万元、1万元、5000元奖励。 （三）市级奖励部分由物业服务企业填写《徐州市物业项目获优奖金申请表》（见附件1），报市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）物业管理处，由市房管局汇总后向市财政局申请。各县（市）、区奖励部分由辖区房管部门负责向所辖区政府财政部门申请。申请实行年度申报制，每年一次，于每年的12月申请。 五、鼓励物业服务企业做大做强 （一）对于信誉好、所管项目获得全国示范、省优、市优（含市级幸福家园）称号的二级资质及以上资质物业服务企业，经市、县（市、区）两级房管部门考核合格后，并经地税部门审核，由当地财政部门对其当年税收地方留成部分，按税收机制返还物业服务企业。 （二）返还实行年度申报制，由物业服务企业凭资质证书、物业项目获奖文件，填写《徐州市获优物业项目税收返还申请表》（见附件2），凭工商营业执照、法人代表证书、经办人身份证、纳税发票等到当地财政部门办理。 六、完善物业服务行业“黑名单”制度 （一）各街道办事处（镇）每月对照标准，对辖区物业小区进行检查，及时向辖区房管部门上报检查情况，辖区房管部门每半年向市房管局上报检查情况。 （二）对服务不佳、违法违规较多、遭业主投诉较多且不及时整改的，给予不良行为记录，并根据情节轻重确定是否将该企业记入“黑名单”，市房管局每半年公布一次。情节严重的，将降低直至吊销企业资质。 七、提高业主委员会工作水平 （一）街道办事处（镇）和辖区房管部门要及时督促、指导入住率达到50%以上的物业项目召开首次业主大会，选举业主委员会。分期建设的物业项目，已交付区域入住率达50%以上的，可先召开首次业主大会，选举业主委员会，并按项目总规模确定业主委员会人数，按面积比例预留后期项目的业主委员会名额。 （二）对暂未成立业主委员会的，由街道办事处（镇）、社区居委会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职权，应急情况下，由该物业管理委员会代为选聘物业服务企业。 （三）各县（市）、区房管部门每年至少举办一期辖区业主委员会培训班，学习物业管理法规政策，熟悉业主委员会的权利和义务。 八、建立对保障性住房等小区的物业扶持机制 （一）对低保户、特困户的物业服务费实行减免政策。每年初，由物业企业填写《徐州市低保户/特困户物业服务费减免申请审核表》（见附件3）向小区所在地的街道办事处申请，区房产服务中心汇总并经区政府研究后报市房管局，由市房管局、财政局共同研究提出意见报市政府批准，市、区两级财政按1∶1比例进行补贴。 （二）对新建的保障性住房项目，应当按照不低于总建筑面积千分之三的标准配置物业服务经营性用房，在上房时移交给物业服务企业经营，收益用于弥补物业费不足，账目每年公示一次。 九、建立质价相符的物业收费机制 （一）物价部门根据住宅小区实际，对普通住宅前期物业服务收费制定分级、分类政府指导价，每3年向社会公布一次。 （二）物价部门负责做好物业服务企业物业服务收费公示工作和监督工作，严厉查处物业企业价格违法行为。 十、建立提高物业服务费收缴率机制 （一）市、县（市）区人民法院应建立欠缴物业费立案、审判的绿色通道，依法从快处理，必要时，在小区内开设简易审判法庭。 （二）二手房交易时，原房屋所有权人应凭交易前一年的物业服务收费发票，经辖区房管部门确认，并出具该业主已缴纳物业费证明后（证明单样表见附件4），房屋登记交易机构方可办理过户手续。 十一、组织机构及保障措施 （一）市、县（市）、区物业管理工作领导小组每年至少召开两次联席会议研究物业管理工作。 （二）各县（市）、区政府落实属地管理责任，每年至少有2次政府常务会研究加强物业管理和幸福家园创建工作，研究老旧小区改进和提升管理与服务工作，在人、财、物上给予大力支持。 （三）市对县（市）、区物业管理工作每年检查两次，并纳入科学发展观考核，市目标办、房管局做好具体落实工作。每年要召开一次全市物业管理工作会议，奖优罚劣。 （四）市、县（市）、区财政部门对物业管理工作所需工作经费、补贴资金、奖励资金及创建经费要做到每年有预算、有审计、有监督。 （五）市、县（市）、区、房管部门要尽快落实设立物业管理中心工作，人事、编制、财政部门应给予支持和配合。 （六）各街道办事处（镇）应设立物业管理科，由各县（市）、区政府负责落实编制、人员、办公经费和工作经费。 （七）物业企业保安队伍应配备城管协管员、公安协管员，具体由市房管局、城管局、公安局配合落实。 ? 附件：1.徐州市获优物业项目奖金申请表 2.徐州市获优物业项目税收返还申请表 3.徐州市低保户/特困户物业服务费减免申请审核表 4.业主已缴纳物业费证明单（样表） 5.公职人员欠物业费追缴工作流程图 6.徐州市前期物业管理招投标流程图 7.徐州市小区管理绩效考核机构图 8.徐州市物业服务项目创优标准和条件 ? 附件1 徐州市获优物业项目奖金申请表

物业项目名称

管理面积 （万m2）
上房时间

获优名称

获优时间
管理单位

法人代表
所在辖区

联系人

联系电话
申 请 理 由
辖区房管部门意见
（盖章） 年 月 日
市房管局意见
（盖章） 年 月 日
市财政局意见
（盖章） 年 月 日
备注
1.此申请表由获奖物业服务企业填写，每年3月1日前交至辖区房管部门； 2.附获奖文件复印件； 3.此表一式三份。











附件2 徐州市获优物业项目税收返还申请表

物业名称

管理面积 （万m2）

物业费 标　准
获优等级

获优时间

辖　区
管理单位

法人代表

联系电话
资质级别

联系人

联系电话
该项目年纳税（元）
大写

地方留成部分（元）
大写
小写

小写
申请理由
（申请单位章） 年 月 日
辖区房管部门意见
（盖章） 年 月 日
辖区财政部门意见
（盖章） 年 月 日
备注
1.附物业服务企业工商营业执照、资质证书复印件，项目获优文件复印件，申请人身份证复印件，法人代表身份证复印件； 2.此表由物业服务企业如实填写，并对真实性负责； 3.此表一式四份。








附件3 徐州市低保户/特困户物业服务费减免申请审核表

申请人姓名

联系电话
房屋坐落
房屋所有权证权号

房屋面积
特困类型

发证部门
特困证明编号

有效期至
低保人姓名

特困证明注明的地址所在区
特困证注明的地址
物业服务费标准
元/月.m2
减免标准
元/月.m2
申请减免时间 （不得超过特困证明有效期）
20 年 月 日至20 年 月 日止
应缴金额

申请减免金额
申请人 确认
本表以上内容均系本人据实填写（或经本人确认无误），如有虚假本人愿承担相应责任。 申请人（签字）： 年 月 日
辖区房管 部门 意见
（盖章） 年 月 日
辖区财政 部门 意见
（盖章） 年 月 日
物业管理单位

联系电话
备 注
1.申请人应当如实填写本表，并提供房屋权属证明、有效期内的低保户/特困户证明、申请人身份证，以及上述证明材料的复印件一份； 2.此表一式三份； 3.此表每年3月由区房管部门交至市物业管理中心汇总，报市住房保障和房产管理局、市财政局。








附件4 业主已缴纳物业费证明单（样表） ： 原居住在? 小区 幢? 室的业主 已缴纳居住期间物业费 元，已经我单位审查，特此证明。 （区房管部门单位公章） 年? 月? 日 无物业管理小区证明单 市房产交易登记中心： 原居住在? 小区 幢? 室的业主 ，该小区无物业管理，无须缴纳物业服务费，请直接办理过户手续。特此证明。 （区房管部门单位公章） 年? 月? 日 附件5 公职人员欠物业费追缴工作流程图






附件6 徐州市前期物业管理招投标流程图



附件7 徐州市小区管理绩效考核机构图








附件8 徐州市物业服务项目创优标准和条件

序号项目
标准内容
规定分值
评分细则
县(市)区评分值
市评分值
一、基础管理（分值：32）
1、按规划要求建设，住宅及配套投入使用
1
符合1.0，不符合0

2、已办理接管验收手续
1
符合1.0，不符合0

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1
符合1.0，不符合0

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1
符合1.0，基本符合0.5分，不符合0

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
2
符合2.0，其本符合1.0，不符合0

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1
符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
2
完善2.0，基本完善1.0，不完善0

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0

10、物业管理企业制订创优规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1
符合1.0，不符合

11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
2
制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等，每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
2
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
2
符合2.0，基本符合1.0,不符合0

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
2
执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0

15、房屋及其共用设施、设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
2
包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2

16、建立住、用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
2
每发现一处不符合扣0.2


17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
符合2.0，没有值班制度的扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，对报修没有回访记录每次扣0.1

18、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时采纳整改，满意率达95%以上
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0

19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录
2
建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0

二、房屋管理与维修养护（分值：14）
1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
2
符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
2
符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

3、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
2
符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
2
符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

三、共用设施设备管理（分值：15）
1、共用配套设施完好，无随意改变用途现象
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.5

2、共用设施、设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
2
设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5；遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1

3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线,无碍观瞻
2
符合2.0，发现一处不符合扣0.2

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
1
符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
2
通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2，发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2

6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案
2
设备运行正常、设备完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0；有处理方案0.5，无处理方案0

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好、使用正常
2
符合2.0，发现一处不符合扣0.5

8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案
2
符合2.0，发现一处不符合扣0.5

9、有集中供暖的，冬季供暖室内温度不低于16°C
1
符合1.0，不符合0

四、保安、消防、车辆管理（分值：10）
1、小区基本实行封闭式管理
1
符合1.0，不符合0

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
2
符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2

3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
1
符合1.0，不符合0

4、消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道畅通；制订消防应急方案
2
符合2.0，每发现一处不符合规定扣0.5

5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记
2
制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2

6、非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序
2
符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2

五、环境卫生管理（分值：14）
1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
2
未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
2
每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5

4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持洁净
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1
符合1.0，不符合0

9、排放油烟、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

六、绿化管理（分值：7）
1、小区绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0

2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0

3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
2
长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2

4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

七、精神文明建设（分值：3）
1、开展有意义、健康向上的社区文化活动
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0

2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0

八管理效益（分值：5）
1、物业管理服务费用收缴率98%以上
2
符合2.0，每降低1个百分点扣0.5

2、提供便民有偿服务,开展多种经营
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0

3、本小区物业管理经营状况
1
盈利1.0，持平0.5，亏本0

说明
全国示范：分值不低于98分； 省优：分值不低于90分； 市优：分值不低于85分

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