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市政府办公室关于印发徐州市住宅工程质量保修金管理使用暂行办法的通知
徐政办发〔2013〕223 号
各县（市）、区人民政府，徐州经济技术开发区、新城区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
《徐州市住宅工程质量保修金管理使用暂行办法》已经市政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻实施。
徐州市人民政府办公室
2013年11月13日
徐州市市区住宅工程质量保修金
管理使用暂行办法
第一章　总　则
第一条　为认真贯彻落实《中共徐州市委、徐州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（徐委发〔2013〕42号）精神，切实解决住宅工程保修期满后工程质量遗留问题，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》和《江苏省物业管理条例》等相关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本办法适用于本市市区行政区域内住宅工程质量保修金（以下简称“保修金”）的缴存、使用、退还及监督管理等。
第三条　市房产行政管理部门是全市市区住宅工程质量保修金管理工作的行政主管部门，其下设的市物业管理中心具体负责保修金的日常管理工作，接受市财政、审计部门的监督审计。
第四条　本办法所称保修金是指房地产开发企业按照有关规定向市物业管理中心缴存并用于解决保修期满后工程质量遗留问题、履行保修义务的专项保证资金。
第五条　保修金的管理和使用实行“统一缴存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第六条　住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与住宅物业结构相连的非住宅物业，房地产开发企业均应按照本办法的规定缴存保修金。
第二章　保修金的缴存
第七条　保修金由实施项目开发的房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前，到市物业管理中心缴纳。
第八条　保修金根据地上部分总建筑面积大小，采取阶梯式分段收取的方式，缴存标准为：地上建筑面积10万平方米以内的，每平方米2元；10—20万平方米的部分，每平方米1元；20万平方米以上的部分，每平方米0.5元。
第九条　保修金由房地产开发企业按前期物业招标建筑面积一次性缴纳。缴纳时如实填写《徐州市住宅工程质量保修金缴纳审核表》（见附件1）。
第十条　市物业管理中心委托商业银行设立保修金专户，办理保修金的账户设立、缴存、使用、退还等手续。房地产开发企业凭《徐州市住宅工程质量保修金缴纳审核表》到指定银行缴纳，或通过网银缴纳。
第十一条　保修金存储期限自缴纳之日起计算，保修金存储期限一般为10年。房地产开发企业缴纳的保修金，按银行同期活期存款利率自存入专户管理的银行账户之日起计息。
第三章　保修金的使用
第十二条　保修金主要用于处理保修期满后未能解决的工程质量遗留问题。
第十三条　下列情形不属于保修金的使用范围：
（一）因业主使用物业设施不当，或者擅自拆除改装房屋结构、设施设备，以及不当装修等原因造成物业质量问题，应当由相关业主承担相应的维修责任的；
（二）因不可抗力造成物业质量问题的；
（三）其他不属于保修期内应当保修的质量问题的。
第十四条　保修金的使用，由业主委员会或者业主代表、物业服务企业向市物业管理中心书面提出申请业主或物业服务企业拟使用保修金，应出具相关有效证据，并填写《徐州市工程质量保修金使用申请表》（见附件2），向市物业管理中心提出申请。
第十五条　申请使用保修金，按照以下程序办理：
（一）业主委员会或者业主代表﹑物业服务企业持下列材料向市物业管理中心提出申请：徐州市住宅工程质量保修金使用申请表；保修期内房地产开发企业未能完全履行维修责任的证明；保修金使用方案；工程预算书；其他相关资料。
（二）市物业管理中心自受理申请之日起7个工作日内予以核实，符合规定的予以核准，按照核准使用额度的50%支付给申请人；不符合规定的，或房地产开发企业的保修金余额不足以支付的，书面通知申请人不予支付。
（三）工程竣工后，经业主委员会或者业主代表﹑物业服务企业（必要时委托专门机构）验收合格，应当将工程决算在物业管理区域内公示7日。
（四）业主委员会或者业主代表﹑物业服务企业持工程决算书、维修费用票据、工程竣工验收单等材料向市物业管理中心办理保修金使用决算，经决算有差额的，市物业管理中心拨付维修费用的差额部分；经决算划转资金有节余的，业主委员会或者业主代表﹑物业服务企业应当在5日内将余额返还保修金专户。
第十六条　市物业管理中心进行现场核实，并向房地产开发企业发函，在小区公示无异议后，通知相关业主委员会或者业主代表、物业服务企业选择有资质的单位进行维修，或者由房地产开发企业自行组织，也可以委托专业部门维修。
第十七条　房地产开发企业对维修责任存在异议的，应当委托质量鉴定机构进行鉴定，并承担鉴定检测费用。
第十八条　当发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或业主委员会﹑物业服务企业和房地产开发企业对维修责任不能达成一致意见的，由市物业管理中心认定维修责任后，由业主委员会或者业主代表﹑物业服务企业持有关资料提出申请，符合本办法规定的保修金使用条件的，可以使用保修金维修。
第十九条　使用保修金的维修项目完成后，市物业管理中心应当及时向房地产开发企业出具《住宅工程质量保修金支付通知书》。保修金余额不足以支付的，由房地产开发企业承担保修义务。
第二十条　保修金存储期限内，房地产开发企业名称变更的，应自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书和营业执照，向市物业管理中心申请办理保修金账户的更名手续。
第四章　保修金的退还和监督管理
第二十一条　房地产开发企业应在缴纳之日起届满十年的一个月前，持《住宅物业工程质量保修金退还申请单》，向市物业管理中心提出退还保修金的申请，市物业管理中心应在受理后7个工作日内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内、市房产行政主管部门政务网上公示，公示期为15天。公示期满无异议的，由市物业管理中心出具《徐州市住宅物业工程质量保修金退还通知单》，将该住宅物业工程的剩余保修金及利息退还房地产开发企业。
第二十二条　住宅物业工程发生严重质量缺陷、经反复维修、至保修金到期时仍存在影响住宅物业正常使用质量问题的，保修金暂不予以退还，待相关质量问题解决后再予以退还。
第二十三条　市物业管理中心应当每年公布一次相关物业管理区域保修金的缴存、使用、退还等情况，并接受业主、房地产开发企业的监督。
第二十四条　保修金增值部分列入保修金代管单位的部门预算，专项用于保修金的管理、各项应急维修等支出。
第五章　附则
第二十五条　房地产开发企业不履行法定保修责任、不按规定缴存保修金的，市房产行政主管部门将该行为记入市房地产业信用体系并向社会公布。
第二十六条　市物业管理中心的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：
（一）截留、挪用、侵占保修金的；
（二）未按照本办法规定进行管理造成保修金流失的；
（三）在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延，造成严重后果的；
（四）具有其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私等行为的。
第二十七条　各县（市）、铜山区、贾汪区可参照执行。
第二十八条　本办法由徐州市住房保障和房产管理局负责解释。
第二十九条　本办法自2013年12月1日起施行。
附件1.徐州市住宅工程质量保修金缴纳审核表.doc
2.徐州市住宅工程质量保修金使用申请表.doc

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