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徐州市人民政府关于印发徐州市城市更新管理办法的通知
各县（市、区）人民政府，徐州经济技术开发区、徐州高新技术产业开发区、徐州淮海国际港务区管委会，市各委办局（公司），市各直属单位：
《徐州市城市更新管理办法》已经市政府常务会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
徐州市人民政府
2025年1月4日
（此件公开发布）
徐州市城市更新管理办法
第一章　总　则
第一条　为了深入实施城市更新行动，优化空间布局、传承历史文化、改善人居环境、完善公共配套，打造宜居、韧性、智慧城市，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市行政区域内城市更新活动及其管理保障，适用本办法。
本办法所称城市更新，是指持续改善城市空间形态和功能的下列活动：
（一）既有建筑安全隐患消除；
（二）市政基础设施和公共服务设施完善；
（三）老旧住区宜居改善；
（四）低效产业用地转型升级；
（五）历史文化保护传承利用；
（六）城市生态空间保护修复；
（七）城市数字化智慧提升；
（八）国家和省、市确定的其他城市更新活动。
第三条　城市更新应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划的相关要求，并结合更新区域实际和特点，因地制宜、科学施策。
城市更新工作应当遵循“规划引领、民生优先、敬畏历史、敬畏生态”的总体思路，坚持“政府主导、市场运作，统筹规划、节约集约，利益共享、公平公开”的原则，聚焦城市建设中的突出问题和短板，注重城市开发方式、治理模式的更新。
第四条　市人民政府统筹全市城市更新工作，建立协调推进机制，对涉及的重大事项进行决策。
县（市、区）人民政府应当建立健全职能部门、街道社区、利害相关人等广泛参与城市更新的工作联动机制，监督本辖区城市更新工作开展。
第五条　市住房和城乡建设部门负责城市更新日常工作，指导县级住房和城乡建设部门开展城市更新工作；配合做好上级政策和补助资金的争取工作。
发展和改革、财政、自然资源和规划、生态环境、文化广电和旅游（文物）、审计、国有资产监督管理、数据等部门按照各自职责配合做好城市更新相关工作。
第六条　城市更新项目应合理构建“政企合作、市区联动、大众参与、共建共享”的更新管理模式。充分发挥各方主体优势，加大资源整合力度，实现高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。
第二章　策划及设计
第七条　县级住房和城乡建设部门负责组织编制辖区城市更新计划和片区策划方案。
鼓楼区、云龙区、泉山区城市更新计划、片区策划方案和更新项目实施方案经市住房和城乡建设部门审查，报市人民政府批准后实施。
其他县（市、区）城市更新计划、片区策划方案和更新项目实施方案由属地人民政府批准后实施并报市主管部门备案。
第八条　县级住房和城乡建设部门应当依据国土空间规划、城市更新中长期规划，结合城市发展战略，划定城市更新片区和单元，制定城市更新计划。
第九条　划定城市更新片区和单元，应当符合下列规定：
（一）基础设施和公共服务设施相对完整；
（二）综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素；
（三）符合成片连片和有关技术规范的要求。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
第十条 纳入城市更新计划的区域，应当编制片区策划方案，片区策划方案应当包括以下内容：
（一）城市更新片区发展定位、基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；
（二）城市更新片区内更新项目的具体范围、更新目标、更新模式和方式、拆迁补偿总量和规划控制指标；
（三）城市更新片区内城市设计指引；
（四）城市更新片区实施的社会效益、经济效益和生态环境效益等分析及资金平衡方案；
（五）城市更新项目库，需要分期实施的，列出分期实施的地块（项目）和时序，并提出资金安排建议；
（六）历史文物资源分布及保护方案；
（七）其他应当予以明确的内容。
第十一条　项目实施主体根据片区策划编制更新项目实施方案，具体包括更新方式、供地方式、投融资模式、可行性研究、规划设计（含规划调整）方案、建设运营方案、社会稳定风险评估等内容，并履行公示、征求意见、组织专家论证等程序。
第十二条　除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无法修缮保留的建筑外，成片集中拆除现状建筑，原则上拆除建筑面积不大于现状建筑面积的20%，除增建必要的公共服务设施外，新增城区建设规模，原则上项目拆建比不应大于2。
第十三条　城市更新项目应在保障公共利益和安全且符合详细规划的前提下，经征得相关权利人和利害关系人同意，按照“优化不恶化”原则，在规划设计方案中优化建筑高度、日照间距、建筑密度、绿地率、停车配建等现行规划指标，但不得减损周边地块的相邻权益。
允许利用老旧小区及周边存量用地建设各类环境及配套设施。对于城市更新地区增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。
第三章　资金筹措
第十四条　城市更新资金应实施多渠道筹集，具体包括：
（一）财政支持的城市更新改造资金；
（二）金融机构融资资金；
（三）社会资本投入资金；
（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；
（五）其他符合规定的资金。
第十五条　建立政府、企业、居民等多方主体合理共担机制，推动各类资金共同参与城市更新。鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，支持企业在多层次资本市场开展融资活动。
第十六条　充分发挥财政资金的撬动作用，打通资源变资产、资产变资金的渠道，利用国家政策性金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品。
第十七条　城市更新改造项目具有市场化运作条件的，应积极引导社会资本参与融资，制定可行的资金平衡方案，严格执行市场化的相关程序和手续。县（市、区）人民政府不得以财政收入作为预期收益来源，不得承诺最低收益。
第四章　管理及政策支持
第十八条　供应土地根据城市更新地块具体情况，依法采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。鼓励在符合法律规定的前提下，激发市场主体参与城市更新活动的积极性。在可能存在地下文物的区域，应当落实先考古、后出让。
市场化运作应适当拓宽土地一二级联动，鼓励原土地使用权人依法以转让或出租土地使用权等方式盘活利用。
第十九条　城市更新涉及旧区改造、历史风貌保护和重点产业区域调整转型等情形的，可以组合供应土地，实现成本收益统筹。
对不具备独立开发条件的零星土地，可以通过扩大用地方式予以整体利用。城市更新项目涉及低效用地再开发的，可以按照国家、省、市有关低效用地再开发政策执行。
第二十条　城市更新项目以拆除重建方式实施的，其土地使用权出让年限不超过相应用途经营性用地的最高出让年限。以改建、扩建方式实施且用途不改变的，其出让年限与原土地出让合同保持一致；涉及用途改变的，其出让年限不超过相应用途经营性用地的最高出让年限。
第二十一条　对于已征收建（构）筑物符合规划且按照规定经消防安全评估和房屋安全鉴定合格，可予以保留，与土地一并挂牌出让。
第二十二条　鼓励在国土空间规划中整合人防、市政、水利等功能，实现地上、地表、地下分层规划和复合高效利用。结合广场、绿地、学校操场、公交场站、轨道站场等公共设施更新改造，可以建设连接通道、商业、公共停车场、应急救灾、人防和体育等设施。
开发利用地下空间应依法取得地下建设用地使用权。
第二十三条　城市更新项目涉及历史文化街区、历史地段、历史建筑保护修缮的，鼓励保护利用与周边文化、旅游、商业等现状资源有机串联。活化利用历史建筑的，应在保持其原有外观风貌、典型构件，满足结构、消防安全等要求，不影响其历史文化价值的基础上，依法通过改建、增设设施等方式，提升建筑性能，适应现代生产生活需要。
第二十四条　历史建筑加固、修缮、保护应当体现其核心价值，消除安全隐患，不得损坏外观风貌和典型构件。有条件的可以依法改（扩）建或者添加设施。
第二十五条　城市更新项目应当按照有关规定开展施工图设计文件审查。既有建筑改造利用存在空间、结构等客观条件限制的，应当符合省住房和城乡建设部门会同有关部门制定的消防技术要点，并采取人防、技防、物防等加强性措施，提升火灾预防和处置能力。
对无法满足现行标准的城市更新项目，历史文化保护传承利用类的由住房和城乡建设部门组织专家论证；既有建筑安全隐患消除类的由城市更新项目建设主体组织专家论证，专家论证意见可作为设计、施工图审查、施工、竣工验收等的依据，专家论证相关细则由市住房和城乡建设部门另行制定。
住房和城乡建设部门应通过质量安全监督巡查等方式，对免于办理施工许可的项目加强事中事后监管。
第二十六条　在城市更新中确需搬迁业主、公房承租人等相关权利人的，建设主体应当按照“自愿参与、民主协商、等价交换”原则，与需要搬迁的相关权利人协商一致，签订协议。
第二十七条　鼓励探索“告知承诺制”机制实施工程竣工联合验收，竣工联合验收意见书可以作为工程竣工验收备案凭证。
第二十八条　城市更新项目在立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等各环节，各职能部门应当优化审批流程，限时办结。
第二十九条　县级住房和城乡建设部门对实施水平较高、综合效益明显的城市更新项目及时总结经验并在全市推广，对符合条件的城市更新项目，可以推荐国家级、省级奖项。
第三十条　徐州经济技术开发区城市更新活动及其管理保障参照本办法执行。
第五章　附　则
第三十一条　本办法自2025年2月15日起施行，有效期至2030年2月14日。

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解读：

1. 一图看懂《徐州市城市更新管理办法》

2. 政策解读《徐州市城市更新管理办法》



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