江苏产业园区发展八大趋势-江苏招商引资

江苏产业园区发展八大趋势

所属地区：江苏发布日期：2025年09月03日

产业园区发展八大趋势在对国内多家产业园区长期观察和思考的基础上，对我国产业园区的发展现状进行梳理，归纳出国内产业园区发展的八大趋势，即“行业市场化、主体多元化、产业垂直化、分工专业化、布局中心化、产品标准化、收益服务化、运作资本化”。这些趋势对招商引资、产业发展等具有重要意义。
一、行业市场化我国房地产行业市场化程度较高，但产业园区行业市场化进程艰难。过去土地、产业、市场都受政府管控，发展受限。不过，随着时代发展，一些先行者推动了行业市场化。2014 年，政策改革红利释放，如工业用地集约化、弹性出让等政策出台，政府投融资体制改革，为产业园区市场化加速提供了良好外部环境。未来，民间资本和转型政府平台企业将更多进入产业园区领域，项目前期基础设施建设、后期产业招商运营等环节将全面开启市场化运作。
二、主体多元化产业园区领域的主体越来越多元化。过去主要关注政府平台型企业、产业制造型企业、境外公司资本，现在传统房企如万科、绿地等也开始投身产业园区领域；专业产业园区企业如华夏幸福、亿达等继续发展；新兴企业如易商集团、飞马旅等也涌现出来，分别聚焦高端电商仓储、产业创新服务等领域，为产业园区发展注入新活力。
三、产业垂直化产业园区开发成败取决于产业发展成败。随着中国产业结构优化与转型升级，产业园区开发运营企业对产业的理解加深，与产业融合更加紧密，呈现出产业垂直化趋势。一方面结合传统产业升级，如毅德控股专注三四线城市物流商贸，中国供销集团在农产品流通领域注重大数据电商应用等；另一方面前瞻新兴产业发展，如德必集团聚焦文化创意产业，易商集团聚焦高端电商及零售领域仓储设施开发运营等，未来大数据云计算、物联网等领域也将有更多产业园区企业进入。
四、分工专业化国内产业园区市场趋于规范，各类市场运作主体提高专业能力的同时，分工及协同增多。产业园区投资、开发及运营三者分离趋势明显，产业投资商涌现，如境外的普洛斯等和本土的弘毅资本等；专业运营商崛起，如创星园集团专注产业孵化器运营，飞马旅关注新兴服务企业创新运营，德必集团专注于文化创意设计领域园区运营，还有市北高新公司、普洛斯集团等由开发商转型提升为服务集成商、综合运营商等。
五、布局中心化研究数据显示，过去五年中国产业园区发展并没有伴随产业梯度转移而同步下沉。其根源是产业园区运作的内在规律特性，大部分城市处于工业化初期或成长阶段，无法支撑产业地产发展。未来产业园区项目布局将呈现中心化特征，一方面落地于环上海、环北京、环广深等区域经济中心圈内；另一方面加速回归一线城市城区内，因旧改及更新带来原有产业用地存量盘活，同时一些城市如自贸区享受改革红利，企业落地布局的项目将趋于专而精。
六、产品标准化面临市场竞争，产业园区企业注重专业能力提升，重视产品（服务）导向的核心竞争力塑造。市场已呈现产业新城（镇）模式、产业基地模式、产业综合体模式、产业办公模式等四种典型产品解决方案。如华夏幸福基业公司专注产业新城，宏泰集团定位产业市镇；德必集团结合城市更新改造物业形成办公环境，金桥集团开发 OfficePark 产品系列，华鑫置业提出“商务不动产”新型产业办公产品模式；联东集团率先提出产业综合体模式，毅德集团在商贸物流领域形成单一解决方案。
七、收益服务化未来产业园区盈利模式将考虑长周期回报，注重收益可持续性，由物业产权性收益向产品服务化收益转型。过去“配套物业销售+园区服务收入”模式盈利清晰，但靠卖房子不是应对未来之策。现在华夏幸福通过强化招商与产业孵化能力升级盈利模式，市北高新园区载体销售收入占比降低，越来越多企业强化提升各种精细化服务能力来获取可持续回报。
八、运作资本化产业园区市场化深入、产品标准化及盈利明朗后，吸引资本青睐。完成积累的产业园区企业通过资本渠道将资产转化为扩张资本，获取更好市场地位及利润回报。2014 年是产业园区公司“上市年”，武汉光谷联合等三家公司登陆港交所，引进私幕基金也是重要资本化渠道，如普洛斯、上海宇培、易商集团等都获得了资金注资。

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